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    近日一则新闻引起了市场的广泛关注。在《华尔街日报》网站首页上，出现了关于《旅游地产推动中国地产第三次浪潮》的专栏文章。很难得，在一个世界级大报上，出现了关于这个话题的专题文章，这还是第一次，可见这个现象已经引起了世界的关注。

    仔细想来，出现这样的旅游开发浪潮不足为奇。旅游业是个需要高度创新的产业。当很多三、四线城市看到制造业、商贸服务业无法崛起时，也非常客观的将自身定位成旅游城市。

    因为这些城市群的市长们非常清楚的知道，在区域经济竞争日益激烈的今天，三四线城市的环境、生态、人文资源，恰恰是一、二线大城市所不具备的。

    因此，养老、旅游成为三四线城市跟一、二线城市竞争的一个非常好的突破口。旅游地产开发也成为三四线城市招商引资的重点。

    如果把住宅建设作为第一次浪潮，商业地产建设作为第二次浪潮，那么，第三次浪潮就是旅游地产开发，第四次浪潮或许就是养老地产开发。

    《华尔街日报》将这个旅游地产开发定义成浪潮，从某种意义上说这就是泡沫。为什么会这样？

因为，旅游地产开发对于多数开发商都有着显而易见的诱惑力：地价便宜、地方政府大力支持、成规模、上档次。对于土地就是生命的开发商来说，旅游地产减弱了市场竞争，让开发商避免了不用拼命在市中心区域拍地的痛苦。如果能加上一个较好的主题创意，在超低的土地价格基础上，囤积大量土地资源。并且，通常度假区的房子因地价便宜，在定价上对多数市场投资户都具备了非常好的吸引力。

    前景看上去很美。然而，真正投入进去后，才发现这里也成为了红海。

    旅游地产本质就是给社会大众打造一种与众不同的生活方式。创造环境、创造资源来做事，往往做得还都是大事，满足了开发商造城、造梦的成就感。

    事实是否真的如此？敝人曾潜心研究大量旅游地产案例，总结出来当前旅游地产成功的操作模式无非是以下几种：1、度假小镇式的旅游地产模式，以乌镇旅游为代表；2、主题公园式的旅游地产模式，以香港迪斯尼和深圳华侨城为代表；3、情景演艺式的旅游地产模式，以杭州宋城为代表；4、综合度假区模式，以当前正在开发的万达文旅城为代表。5、旅游商业综合体模式，以华侨城欢乐海岸为代表。

    文化、养生、休闲、娱乐、运动体验，成为旅游地产界出现最多的策划创意词汇。具体如何搭配这些要素，使之从营销概念变成游客的口碑？这里存在太多的学问。各位如果感兴趣，可以参考敝人前期写的深度案例研究《大风投IDG怎样打赢投资乌镇旅游的仗？》（回复119，即可看到文章全文。）

    在此抛砖引玉，期待业界朋友们的真知灼见。下面请看华尔街日报专题文章。

旅游地产推动中国地产第三次浪潮

来源：华尔街日报  作者：顾蔚

中国正在进入度假村建设的快速增长期。在未来几年内，即将涌现出10个超大游乐场、一个面积堪比曼哈顿的高尔夫度假区、大量滑雪度假地以及全球最大的室内儿童游乐场。

继住宅和商业地产后，旅游地产已经成为地产开发商的第三次发展浪潮。中国房价出现回调趋势，购物中心店铺大量空置，那些不甘心放慢开发速度的中国开发商押注休闲娱乐行业。他们期待，中国中产阶层将开始青睐度假地产，尽管迄今为止这个市场尚未真正启动。

上周,中国最大的商业房地产开发商万达宣布斥资400亿人民币在无锡建造一个迪士尼风格的游乐场，一小时火车车程以外的上海正在修建亚洲的第三个迪士尼乐园。在中国南方度假胜地海南，观澜湖集团已兴建了22个高尔夫球场，合计面积与纽约曼哈顿岛相当，配套的还有168个温泉泳池。

迪士尼用50年时间才在全球修建了五个游乐场。而万达计划在10年之内修建10座大型公园，其中充斥着大量被称为世界第一的娱乐项目。比如无锡游乐场将拥有世界最高、最快的过山车和最大的室内儿童游乐场（建立室内儿童游乐场的一个原因是室外污染实在严重）。

深圳智库中国综合开发研究院研究员宋丁表示，过去10年中国建立的大多数度假村并未实现盈利。但原来在复星帮助引入亚特兰蒂斯豪华酒店项目的王哲认为，虽然不看好大多数找一块海滩然后建房子的旅游地产模式，但万达城模式有其可复制性。“在拥有许多娱乐选择的巨型城市附近兴建大型项目，更有可能吸引度假者和第二住所买家”，现任承明资产管理董事长的王哲补充说。

中国的主题公园发展尚有空间。根据AECOM全球景点入场人次调查报告，中国人口是美国的四倍，但按游客数量排名的全球25大主题公园中只有一个在中国，两个在香港，其他大多数在美国，仅弗罗里达州就有八个。

中国景点入场人次正在快速增长。比如在大连、青岛和天津运营海洋公园的大连海昌集团， 2012年的入场人次激增了25%，高于全球10大主题公园平均6.7%的增幅。海昌近期在香港递交了首次公开募股(IPO)申请。万达无锡公园辐射半径200公里范围之内的人口可能高达一亿人。

西方国家景区常常远离人口中心，而中国的景点则常常位于人口稠密地区。中国高尔夫之都海南岛有880万人口，是夏威夷的六倍，短短一周的春节假期内就接待了游客260万人次。中国打高尔夫的人只有500万，为了提高入场人次，观澜湖集团准备让巨大的高尔夫球场区作为公共球场，向广大公众开放。

开发商之所以把筹码押在旅游业上，是因为尽管中国各经济领域增长普遍放缓，但中国旅游业却每年增长10%。平均每个中国人每年进行两次度假，相比之下，美国人达到了四次。未来预计国内游的增长速度将超过出境游。五一长假已经取消，转而实行更多长周末短假。另外，中国家庭也非常希望离开受污染的、压力颇高的城市环境。

新的度假地也将使游客留在国内。在北京工作的美国律师赫熹(Tom Hall)希望在河北崇礼县的滑雪坡上购买一套价值30万美元的一居室。崇礼距离北京有大约三个小时的车程。赫熹说，他毫不怀疑中国滑雪群体将会扩大，如果崇礼获得2022年冬季奥运会的主办权，那么这些地方的需求将变得更大。日本雪质更好，但飞往国外有点麻烦，而且四口之家的机票也可能会非常贵。当赫熹不使用公寓时，他打算将其出租给其他滑雪者。

互联网有助于业主出租公寓，在一定程度上给买家们提供了购房动机。途家网是一个类似于Airbnb的网站。该网站利用大量的空置物业，提供超过八万套出租房。

不过，第二住所市场相对不稳定。对于视房产为投资的大多数中国人来说，拥有自己的度假居所也仍是一个新观念。为了吸引买家，开发商需要在娱乐设施方面进行巨大的投资，随后还要维持这些设施的安全运转。但对于渴望实现增长的开发商来说，这是一种继续扩张的途径。而对于中国人来说，这些度假村也可以作为一种逃离大城市拥挤和污染的不错选择。