面临重大转型的中国房地产市场

(这是2007年4月8日发表的博文,今天读来感觉更深刻,略作修改再发)

    中国房地产市场从1984 起步，经过20多年的高速发展，给政府和民间积累了巨大的财富，曾经创造无数辉煌与梦想，对中国国民经济发展的贡献是其他任何行业都无法比拟的。但是单一的开发模式、暴涨的房价、急功近利、掠夺式的开发也确实给环境、社会、民众等带来了很多负面的影响。其实这些也是能理解的、也是正常的，是特定历史时代下经济发展的产物。因为我们生活在一个“悖论的时代”，当我们追求高效、节能的同时，低效、耗能就已经尾随而至；当我们选择高品位的同时，高价位不期而遇；当我们选择了让一部分人富裕的同时，就已经在向另一部分人举债；当我们选择高速发展的同时，环境破坏已经不请自来；当我们选择成功的同时，失败已经在下一站等待——。这是不以人的意志为转移的，也正是“罗素悖论”神秘所在，选择没有错对之分，各国、各行业的发展都要经历这样的“悖论的时代”，关键是看我们举债多少？透支多少未来？计划什麽时候还贷？在这个“悖论的时代”里，当我们选择了“积极面”的同时，“消极面”在不知不觉中神秘的就搭售过来了，而且是在向“消极面”举债，随时都需要偿还，时间越长，偿还的利息和本钱越高。经济建设中的房地产开发又何尝不是如此呢？其实政府一直在关心、关注这些经济发展中向“消极面”的高额举债，而且不断的寻找和平衡“偿还举债”的最佳年限、最好时机、最佳还贷方式。比如：工业反哺农业；城市反哺农村；高收入反哺低收入——。

    具体到中国房地产市场又如何呢？

    首先，房地产市场做为拉动中国国民经济发展的战略已发生转变；其次，房地产市场作为推动国民经济发展的阶段性使命已完成。因此，中央政府认为现在就是解决房地产行业“举债”的最好时机，并已经开始着手对“消极面”债务的偿还工作了，中国房地产行业的反哺工作已经开始，旧城市建设反哺新农村建设，高档商品房反哺保障性住房，房地产行业应尽更多的社会责任和义务。很显然，中国房地产市场的战略调整的序幕已经徐徐打开，这是经济发展必然规律，是大势所趋，不是某个人或某个行业所能阻挡的。

    新一代中央领导柔里带刚、亲民温和的形象给民众带来了全新的感觉，而政策潜移默化的调整也实实在在的惠及了广大民众。“共同富裕论、和谐发展论”替代了“部分富裕论”；“弱势群体论、可持续发展论”替代了“白猫黑猫论”。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次的调控不同于以往的任何一次，这次的调控的政策力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体的说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单的调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。

    面对这种调整和转型，作为房地产市场主体的开发商所能做的就是顺势而为，与时俱进，及时转变思想观念，听党的话，跟着政府走，积极主动地去促进、适应这种转变，努力推动房地产市场的良性发展和平稳过度，力争早日迎来中国房地产的彻底转型，确保房地产市场的健康并可持续发展。

    这种转变、转型是痛苦、矛盾的，是要付出巨大代价的。面对客观实现，不要逃避，而是积极应对。责备、调侃、漫骂是解决不了问题的，需要的理解、支持、鼓励；需要的是专家、学者的大智大慧，对中国房地产市场的一些大是大非问题进行一次彻底的反思与梳理，并探索出一条适合中国国情的房地产市场发展模式。面对转型，机会与风险共存。也许很多企业因无法接受这样的洗礼，而逐渐淡出中国房地产市场，甚至彻底淡出我们的视野；也许有些企业因接受了这样的洗礼，而高速扩张，冲出亚洲走向了世界。

    但如何转型？怎样转型？向哪个方向转？却是所有开发商面临的最现实的、紧迫的问题。中国房地产市场的开发模式、管理模式或许会面临以下的转型，这是我的一些不成熟想法，希望能籍此抛砖引玉分享大家的智慧。

1、    由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导

2、    由市场主导转向政府主导

3、    由一、二线城市开发转向三、四线城市开发以及新农村建设。

4、    由二级开发转向二手开发（二手房、二手地、二手项目）

5、由强化居住功能转向强化社会功能；由追求企业责任转向追求社会责任。

6、由开发项目转向开发品牌；由经营公司转向经营事业；由追求百强地产转向追求百年地产

7、由粗放式管理转向精细化管理；由产品导向型转向客户导向型；由政府资源、银行资源型转向人才资源、资本雄厚型；由追求企业利润、现金流最大化转向追求企业社会价值最大化。

     中国房地产市场已经发生重大转折，我们必须正视，回避没有任何意义。民生住宅取代商品住宅，市长替代市场，这是无法回避的一个现实，我们必须认真对待并要适应这种转型。土地供应“三七”开，70%土地供应用于保障性住房，这是中国房地产市场的重大战略布局，对现有的住房市场不能说没有冲击，只要这一战略决策不调整，中国房地产市场中、低端产品将要度过一个漫长的冬季。而高端产品将面临供不应求、面临重大转机。