经济适用房到底经济了谁

     经济适用房是国家、政府规定的福利性、政策性住房，因价格相对低廉，自投放市场以来，一直深受广大中低收入市民的欢迎，同时也深受广大非中低收入者的青睐。正因为如此，经济适用房自诞生之日起就成了社会的“宠儿”，一家有房万人求，拥有巨大房源的开发商面对利益诱惑自然无法做到公平、公正、公开，而广大购房者面对开发商只能抢购、抱怨、愤怒。有良知、有远见的、有社会责任感的记者、官员、学者已隐隐感觉到这种现象已成为一种严重的社会问题了，地方政府也顺应民心出台了一系列相关政策和措施，但也仅限于“头疼医头”、“脚疼医脚”，并无系统化的思路和解决问题的方案，而这关系到千家万户“民生、民计”的问题似乎与“和谐社会”是不协调的。因此建议政府应尽快出台一套系统解决目前经济适用房中存在的相关问题的政策和措施，让经济适用房真正回到中低收入市民手中，并努力做到公平、公正、公开，使广大城市居民安居乐业，共建和谐社会。

 目前经济适用房存在问题主要有以下几点。
一  经济适用房存在结构性矛盾，供需严重不足。
    建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部和中国人民银行联合下发《经济适用住房管理办法》，已于2004年5月13日起正式施行。建设部明文要求的各地住宅建70%-80%应建经济适用房，但在实际建设中，经济适用房只占住宅建设中的很小一部分，远远满足不了中低收入人群的购房要求，这样一来，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)成为一纸空文。从北京来看，在“国八条”公布后其颁布的今年计划供应的6500公顷土地中，经济适用房用地只占200公顷，而住宅商品房用地则达到1750公顷，后者是前者的近9倍。经济适用房土地供应严重不足是问题的关键。
   最有效的办法是政府应加大经济适用房土地供应，加快经济适用房市场投放速度，以北京为例，每年应投放1000万平方米的销售面积，每户平均按80平米计算，每年则有12万套的投放量，10年则有120万套的供应量。同时要严格限制经济适用房的转让，如确实需要转让，购房者只许优先买给符合经济适用房购房标准的无房户、中低收入者。

二、买售不公开、不公平、不公正
    开发商与经济适用房有直接的利害关系，把经济适用房的建设权、分配权、审核权交给开发商，又缺少政府的有效指导与监督，要保证经济适用房的公平、公开、公正是不可能的。为什么一次次原本简单的新盘放号，却总弄得云山雾罩，影影绰绰？　开发商开盘的项目销售面积、销售套数到底是多少？开发商有没有截留？是否全部拿出来销售？排队的人中有多少是开发商请来的？购买人中又有多少是开发商自己的亲戚、朋友、关系户？所有这些疑问都源自于经济适用房销售不公开、不透明。
    要改变现状，当务之急是让经济适用房的销售信息和购买信息透明。开发商应按时在网上、窗口、新闻媒体上公示，公示内容包括占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、机动车停车数、非机动车停车数、住宅面积、套数、商业面积、配套面积、如何公摊、开工日期、竣工日期、公开销售时间、销售套数等等，开发商应全过程接受社会监督。经济适用房是政府主导的项目，其运做的每一个环节政府有关部门都应该把好关，完全指望开发商自我约束或单靠社会监督是不够的，政府起码应该对开发商进行指导和跟踪监督，防止开发商黑箱操作、无序销售。让真正的无房户、中低收入者享受到国家政策给予的福利

三、购房资格审查不严
    建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题。然而，从立项、开发、建设、销售到消费各个环节，经济适用房并没能地满足真正的中低收入者。我们经常能看到奔驰宝马等高档轿车长期停放在经济适用房的小区里，这明显和国家规定的经济适用房享用者的收入水平不符。由于当前我国的个人信用体系不完善从而导致了经济适用房政策在现实中严重走样、变调了，因为个人收入和财产状况的信息都无法收集，使得很多不应该享受政策的人享受了，该享受的却没有享受到，甚至有些人拥有数套经济适用房，至于拥有几套房再去购买经济适用房的人已不是什麽秘密的事了。许多有钱人有关系就能够买到经济适用房，甚至有些人购买经济适用房作为投资，而多数低收入者、无房户（即真正应该享受经济适用房购买者）只能“望房兴叹”，经济适用房已成了投资者、掏金者的乐园了。
    因此建议政府应成立专门的经济适用房管理办公室，凡符合条件者均可去那里登记，并在网上、窗口、报纸等新闻媒体公示，接受社会的监督。经济适用房管理办公室根据经济适用房竣工情况，定期或不定期的进行电脑排位、摇号，中号的当即在网上、窗口、报纸等新闻媒体上公示，接受全社会的监督。政府加强举报管理，积极鼓励举报那些采用虚假手段骗购经济适用房的情况。总之，政府应当让经济适用房的分配权归位，由政府来主导经济适用房的分配权，凡是摇中者即可去开发商处购买经济适用房。
    关于个人购房资质审核问题。政府把要现在由开发商审核购买资质权利收回到政府手中，加强审核管理：一是由单位做担保，银行出具工资收入凭证是与地税部门合作，结合个人所得税明细制度，进行收入审核。二是由户口所在地派出所出具证明、现居住地居委会审核。三是符合条件的报送经济适用房管理办公室在现行的网上和窗口，报纸等新闻媒体公示，加强社会监督；四是加强举报管理，积极鼓励举报那些采用虚假手段骗购经济适用房的情况。一经查处应进行严肃处理，并在媒体进行曝光。同时要求骗购者限期退让所购经济适用房。
四  户型不经济、布局不合理
    在我们已知的经济适用房建筑面积都比较大，在一些小区建筑面积有的高达230平米，而从现有的经济适用房看，120平米、150平米的房子比比皆是。这已严重偏离了建设经济适用房的初衷。
    因此建议经济适用房项目原则上以60--90平方米的中小户型为主，单套总价款不超过32万元。规划部门将严格按照《经济适用住宅设计标准》进行审批。倘若设计到位，即使面积不大，经济适用住房也可以做到“经济”而“适用”并且舒服。我们建设经济适用住房，应该在设计的舒适性和产业化等方面下工夫，而不应片面追求面积之大。回龙观经济适用住房每期推出几千套住房，排队等候的却有几万人。如果能将户型面积略作调整，单位面积减少，套数增加，岂不是可以满足更多人对于经济适用住房的需求？经济适用住房适应了中低收入家庭购房需求，促进了居民住房消费，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾。在此情况下，继续支持和完善经济适用住房、普通商品房的建设，将有助于国家宏观调控目标的实现
五  经济适用房位置布局不均衡。
    所谓经济适用房就是要体现出它的既“经济”又“适用”，而现实中的经济适用房既不“经济”也不“适用”。经济适用房位置一般都比较远、比较偏，周边环境也不好。建设经济适用房的初衷是为了解决中低收入者的住房问题，但也要照顾到居住者的出行问题，经济适用房建设的又偏又远，真正的中低收入者是没有私家车的，他们的出行很困难，至于小区配套就更无从谈起了。
    因此建议建设经济适用房还要考虑到东西南北平衡问题，尽量做到居民能就近购买，满足不同城区、不同需求的人能买套自己称心的房子。位置以四环以内，或周边交通比较方便的区域为好，以方便购房者的出入。
六  经济适用房还存在质量、公摊不合理、霸王条款等诸多问题。
    百年大计质量第一，但是经济适用房给人的印象就是低质量的代名词。管理部门不应该对于经济适用房的质量问题网开一面，现在经济适用房质量存在问题非常多，比如漏水，开裂，墙面凹凸不平，门窗不严，低品质的电梯和设备，隔音效果差等等。由于历尽艰辛好不容易求得一套房子，面对强势开发商及霸王条款，敢怒不敢说，即便是说了也白说。除了质量问题外，经济适用房还存在公摊面积不合理，开发商通过提前收取售房款侵占购买人利益等等不公平的现象。
    因此建议政府部门应加大对经济适用房的管理力度，既然经济适用房带有政府背景的“民生工程”，政府就不应该把经济适用房交给开发商完全按市场化去经营管理。政府应当成立专门的经济适用房管理办公室，对经济适用房进行指导、检查、监督、验收等管理行为，以确保经济适用房与北京市的整体规划和整体形象相适应，同时也确保经济适用房的质量和品质，真正体现出经济适用房的“经济”、“适用”、“安全可靠”，避免出现短期行为下的劣质工程.