从存量房产“去库存”说起

目前挽救楼市的重点逐渐落到了“去库存”上来了，成为不争的事实。目前房地产市场迟迟稳不下来的重要原因之一就是“库存”居高不下。会问，为什么会到这一步？原因暂且不表。这当然可以归结到“产能过剩”的头上。

6月7日，高层会议对房地产做了非常清晰定位：“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局......”随后，各项措施的指向基本上是如何尽快去库存，而且力度感觉是越来越大，思路也是越来越清晰。我提炼一下：一是收购存量商品房的主体主要是地方国有企业，收购价格要合理。二是要以“政府指导、市场化来运作”的思路来进行，既要有政府的指导，又要以市场化来运作，最终的目的就是推动存量商品房去库存。三这项措施也是构建房地产发展新模式的重要举措。此处又是一个“既要……又要…….的提法”。 这似乎是真正的大招。要缓解这个房产大量库存问题，只有政府下场才有可能达到效果，毕竟这个摊子太大了。依靠地方政府收购存量商品房用作保障房等用途，旨在一方面解决商品房库存去化的问题，另一方面也有利于稳住市场的信心。

由此看来，为了稳定房地产，政府将要或已经直接下场了，意味着其政府角色正在转换，由先前土地的提供者变为了现在资产的经营者，或者说原有政府的土地财政已经开始转换成金融财政，已经不可避免地进入了这样一个过程。

这种看似政府行为的市场举措（真不好确凿定义）不可回避的可能存在一些个问题。在正常市场经济运作的框架下，收购存量房产的经济行为应当由谁来做？当然应当由市场来做，然而现由政府直接来做，那连带出以下问题就顺理成章了。

1、这是政府的短期行为，还是长期的运转模式？如果是短期行为能否可以在短期内消化掉如此巨量的存量资产。就目前存量房产的积压的情况来看，短时间内解决似乎难。如果需要长期进行，实际上就就变成了一种模式，一种自我纠错的政策。

2、如果是权宜之计，那资金何来？政府手中拿这么多房子，会不会烂在政府的手里而变为负担。

3、本来应该由市场由民间资本所做的事情，政府做了会不会与民争利？产生“挤出”效益，由政府来做了民间资本就不可以做了，尤其是目前巨量的民间资本寻找投资渠道的情况下。这是不是说明政府的那只“看得见的手”在发挥着作用？为什么不鼓励发挥市场“那只看不见手”的作用来修复房产困局。

4、无论是政府直接下场还是指导国有企业收购或二者兼有，都不得不改变政府的地位和角色，实际是一回事。

自己种下的苦果由自己吞咽，这些收购的存量房产会不会烂在政府手里？不得不让人心存疑虑。

目前挽救楼市的重点逐渐落到了“去库存”上来了，成为不争的事实。目前房地产市场迟迟稳不下来的重要原因之一就是“库存”居高不下。会问，为什么会到这一步？原因暂且不表。这当然可以归结到“产能过剩”的头上。

6月7日，高层会议对房地产做了非常清晰定位：“房地产业发展关系人民群众切身利益，关系经济运行和金融稳定大局......”随后，各项措施的指向基本上是如何尽快去库存，而且力度感觉是越来越大，思路也是越来越清晰。我提炼一下：一是收购存量商品房的主体主要是地方国有企业，收购价格要合理。二是要以“政府指导、市场化来运作”的思路来进行，既要有政府的指导，又要以市场化来运作，最终的目的就是推动存量商品房去库存。三这项措施也是构建房地产发展新模式的重要举措。此处又是一个“既要……又要…….的提法”。 这似乎是真正的大招。要缓解这个房产大量库存问题，只有政府下场才有可能达到效果，毕竟这个摊子太大了。依靠地方政府收购存量商品房用作保障房等用途，旨在一方面解决商品房库存去化的问题，另一方面也有利于稳住市场的信心。

由此看来，为了稳定房地产，政府将要或已经直接下场了，意味着其政府角色正在转换，由先前土地的提供者变为了现在资产的经营者，或者说原有政府的土地财政已经开始转换成金融财政，已经不可避免地进入了这样一个过程。

这种看似政府行为的市场举措（真不好确凿定义）不可回避的可能存在一些个问题。在正常市场经济运作的框架下，收购存量房产的经济行为应当由谁来做？当然应当由市场来做，然而现由政府直接来做，那连带出以下问题就顺理成章了。

1、 这是政府的短期行为，还是长期的运转模式？如果是短期行为能否可以在短期内消化掉如此巨量的存量资产。就目前存量房产的积压的情况来看，短时间内解决似乎难。如果需要长期进行，实际上就就变成了一种模式，一种自我纠错的政策。

2、 如果是权宜之计，那资金何来？政府手中拿这么多房子，会不会烂在政府的手里而变为负担。

3、 本来应该由市场由民间资本所做的事情，政府做了会不会与民争利？产生“挤出”效益，由政府来做了民间资本就不可以做了，尤其是目前巨量的民间资本寻找投资渠道的情况下。这是不是说明政府的那只“看得见的手”在发挥着作用？为什么不鼓励发挥市场“那只看不见手”的作用来修复房产困局。

4、 无论是政府直接下场还是指导国有企业收购或二者兼有，都不得不改变政府的地位和角色，实际是一回事。

自己种下的苦果由自己吞咽，这些收购的存量房产会不会烂在政府手里？不得不让人心存疑虑。