房价争论不息，却极少看到对级差地租的剖析。

这到底是这些“穴”者、“砖”家的无知，还是他们的有意为之呢？

这里无从猜度，虽然我在前年4季度也曾在系列文字中提到过级差地租，这里不妨再重点谈谈吧。

地租由绝对地租和级差地租构成，绝对地租，就是土地所有权的经济实现形式，它的存在体现了土地所有权的统一。级差地租，就是土地经营者在优等地上收取的相对于最次等土地的地租。

也就是说，在地租构成中，绝对地租在一个体制相对恒定的国家，应该是相对固定不变的，其最大可可变参数在于级差地租。

而很多的公众并不理解级差地租的产生原因，在他们的认识观中，只有绝对地租才是理当支付的。

级差地租产生的条件是土地的丰度(肥沃度)或地理位置不同，以及对同一块土地连续投资的收益差别。

对于楼市地价构成的级差地租产生的条件更多是城市的相关配套，如商业、医疗、教育、环境等等。

在某些情况下，项目销售方对于价格的人为提降，也将带来级差地租的变化。

比如同地段相邻的两个全封闭住宅小区，一个因为面向中高端需求者，另一个面向低端需求者，那么在未来的很长一段时间中，在二手房市场也会因此而产生级差地租的不同，其主要原因是居住者的素质相对区别。

当然，这点，在社会和谐的角度，是很多专家学者不愿意提及的现实必然性的存在。

级差地租的产生，在很大程度上，都是源于那些被人诟病的土地财政的收入，套用一句相对古老的话，叫做，“取自于地租，用之于地租。”

上述影响到级差地租构成的因素，如商业、医疗、教育、环境的配套都是需要大量的投入养成的，而这些投入之后又再次反哺和推高了级差地租。

配套的完善，将带来房价、地价的提高，这一点公众都明白。

比如地铁一开工，地铁站沿线的楼盘价值就蒸蒸日上，这正是源于此。

内地与沿海、落后城市与发达城市，其土地价格的差别，同样源于此。

如果了解了这些，我们还能说地价取决于当地居民的购买力么？

By 逍遥狂客 2009.10.15