原以为房地产行业的文字已经说过那么多了，很多结论性的判断也早已给出，却没曾想依然有太多的朋友在沪深两市房地产板块风雨欲来之时，密切关注着我的回应。

呵，这时候似乎是想偷懒都不行了。

那么，我们就再次重温下这个被我说烂了的行业吧，当然也难免一些反复被我挂在嘴边的陈词滥调。

首先是房价贵和房价收入比的问题。

记得在很早时候，我就提到过人口流动方向对房价的影响，可是，在我们那些所谓的社科学者脑子里，似乎整个房价与居民的收入就应当是一个正相关的关系。

那些学者动辄把成熟城市（我对成熟城市的定义是城市化相对终结，人口增长为0，甚至为负值）的房价收入比以刻舟求剑的方式原封不动地搬到中国，并以此对中国的经济高层和没有经济学逻辑的群众说教。

说道德和个人形象来说，他们是占据了有利的地位，毕竟是为民请愿，无可厚非啊。

然而，这个所谓的房价收入比就一定是科学的么？是以怎样的历史渊源或者逻辑来证明这个比值是毫无问题的呢？

在这个地球上交易的哪个商品能够违背交换形成的客观规律呢？供求关系在其中的影响应当是决定性的。

那些成熟城市的人口总量相对零增长，甚至是负增长，在这样的情况下，供需链以买方为决定性因素，而供方作为相应的弱势者，自然以买方的能力作为定价依据，这一点自然毫无疑问。

然而，在发展中城市的人口增量较快，部分快速发展的城市的人口流入是面对着全区域、全国乃至全球的经济活力活跃的人群，也就是说，对于这部分城市来说，供需链以卖方为决定性因素，买方为相应弱势者，卖方的定价将以全区域、全国甚至是全球经济活力最活跃的人群的购买力为定价依据。那么必然，假如这个房价收入比依然以这个城市进行比照的话，将会是让人瞠目结舌的可怕。

由此，我们应当得出的结论是，房价由能满足卖方定价要求的最高出价人群决定，而不是普通居民的购买能力。

比如说，某城市有500套住宅供应，而当地居民的需求量为1000套，但同时，外来的需求却达到2000套。那么我们能以当地1000套居民需求中的大多数的购买能力评说这个房价收入比么？卖方的定价必然以整个3000套需求中的那相对高端的500位需求者的最低购买能力为依据。

认同我上述供求链逻辑的朋友都必然认识到这个所谓的科学的房价收入比是多么的可笑。

By 逍遥狂客 2009.7.30