已经有很长一段时间不写房地产或者万科的文字了，因感觉想说的，大部分都已经说了，至多不过是未能细化罢了。

昨夜万群再次聊到这个话题，也疏懒于笔墨，稍作整理，直接贴上来算了，其实好多观点，此前的博文早已零星提及。

记得我多次谈到，万科该学习的对象是中海，而不是帕尔迪，万科的最大竞争对手同样是中海，而不会是保利之流，如今仍然坚持这个观点。

相对于中海的沉稳和低调，万科在媒体上的曝光率实在是太高了。

从两个企业的经营目标客户而言，中海的客户层次总体要略高于万科。当然这个并非仅以个别楼盘作表述，更多是以全部项目销售对象和定位来说。

因为历史的沿革，万科在许多年来，没有能力得到城市核心地段的土地，由此，即使是在土地市场公开招拍挂之后，也缺乏足够的底气对城市核心土地进行相对公允的估值，自然也就不具备与同业的竞拍底气了。

万科多年来的经验储备在于城市远郊，若论造镇策划，全中国或许是无出其右，但如以市中心黄金地段的项目开发，则远非其长，或者可以说万科所欠甚多。

万科只能是在土地成交清淡时候，从长计议、从容不迫地获得核心地段的开发项目。

由于远郊楼盘项目相对于宏观经济的波动更为敏感，对国计民生的政治压力也更大，同时也可能面对更多的经济适用房等项目的冲击。因此，万科从战略上逐步转移向以地段、地段、还是地段为基础口号的高端项目发展是势在必然。

2008年的营收已经证明一切，习惯于远郊作战的万科，与城市战的中海，在主营收入倍数的情况下，盈利近乎等同，佐证了核心楼盘对楼价波动的相对平滑性。

但万科的未来固然将由中端客户挟品牌溢价向高端客户转型，但万科在高端项目开发的储备是极度欠缺的。

这些个欠缺的储备包括了土地、人才、企业文化等各个方面，其解决难度也如上述次序。

土地储备相对容易解决，人才可以直接向中海、世贸、仁恒等传统高端楼盘开放商挖，而企业文化的重塑则是最最困难的。

也许，有朋友会提及万科也有高端豪宅项目，可明眼人会注意到，除了远郊临景豪宅外，有几多市内核心高层豪宅项目？

这方面的改变或许要许多年之后才能逐步感受到，而去年我曾经在博文后提到想说的万科大企业病，或许已经身在局中了。

By 逍遥狂客 2009.3.12