已经有很长一段时间不说房事了，有好此术者必然翘首逍遥再次对房事技巧宣导一番。

昨日文后在想，那伴我那么久的韩非怎就不是韩妃呢？都说韩女娴静、温柔、怡人。。。羡煞人了。

房地产，不论是商铺、写字楼还是住宅，首要的属性是使用，其次是投资。

与投资相生相随的必然是投机，而正因为投资投机没有明确的界线，所以一般意义上都将之整合为投资属性。

也正因为房地产的双重属性，才成为如今全球的经济焦点。

作为政府，如果不能和谐这两种属性而使之成为对立面，那么尖锐的社会矛盾和突出的经济隐患必然将隐隐待现。

许多执无稽之念的所谓为民请命的学者，妄图将投资属性从房地产的本质上进行硬性剥离，从经济学范畴来看，是多么的可笑。

更何况他们只是为了那全体公民中一小撮呼声最响亮的无产者进行所谓道义上面的无端评判。

天下乞丐也不少见，我们是否应当为乞丐而疾呼衣食昂贵？此理一也。

纵观近期业内各研究员的行业数据研究方向，似乎是出了一个并不算太小的偏差。

每每可以看到研究报告中所云，某城市新增一手房xxx套，销售xx套，现有可售量消化时间为xx个月等等，不一而足。

然而，这胶柱鼓瑟的本领实在是令人叹服。

从房地产的市场唯物观来说，影响房价和成交的要素不仅仅是一手房，更有二手房、宅基地房等。

与此同时，大宗消费支出在金融经济迷局未展之时，群体心理的踌躇、忐忑和患得患失是毫无疑问的。

不论是刚性需求，抑或是投资投机性购房，在价格趋向不明朗前，相信绝大多数人的选择会是尽可能的观望和拖延成交时间。

投资投机性购房的观望情结、买涨不买跌是毋庸多言的，而刚性婚房、就业房的购置，也会因为房价不定和政府政策传闻过多而未有追溯生效的原因被延后交易。

具体交易迁延的时间因具体因素而表现各异，但在未来的某一个时刻终将爆发出来。

从当前的新盘推盘量有限、新开工项目几乎停滞来说，两种属性的购房者将更多被引导向存量房市场，也就是说大量的投资性二手房和积压在开发商手中的现房。

只有这部分房产存量得到一定程度的消化，一手房市场才会再次被温暖或者是炽热。

这一点与房价牛市中存在着迥然的差别，牛市中，售房者持房惜售待涨，购房者必将涌向狭窄的新推期房项目；而房价熊市中，售房者急切回笼资金，而购房者拥有更多的选择余地，现房将是最好的选择之一。

从过去房地产市场的情况看，在房价走牛前也必然首先是二手房交易的活跃。

再有，可售房x万套，月售房xx套，可供销售xx个月的数据毫无任何可推敲之处。

其败点首先在于选择市场低迷时期的一手房交易数据进行评估，而非较长一个时间段内（比如2002年到2007年）的一、二手房的总数去除以时间得出真正相对合理的单位时间市场消化能力。

从2009年一月份本地各大房产中介的交易数据来看，这些执业者或许已经迎来了20个月以来最好过的月份，大量交易的双方迅速而果断。

另外，由于新开工项目的几乎停滞，按行业开发周期大致在18个月左右来判断，一手房供应低谷期将从2010年春节前后开始，而假如当时的全球金融危机已经退潮，那么房价将再次迎来一个飞升的时代。

当然，上述房价转折的基础是，公益房项目不存在大量的不合理开发及权力寻租，以致有足够能力的家庭享受了不该享受的社会福利保障。

By 逍遥狂客 2009.2.3