续《需求和发展（一）》

综上所述，可以说，在交换的发展过程中，用所谓的创造需求来蒙人只能是得偿一时，因为我们已经知道，交换过程中归根到底起决定作用的还是需求的现实存在。

或许，短期内人们有庞大的现实需求，不但人们并未认识到，也未曾被供给方挖掘，那么必然会出现一个伟大的商业奇迹，并也可以用创造需求来说事。

但如果这个需求是远期的，即使是被供给方挖掘了，却或许为这个远期需求的培育而葬送了大把青春和现金，即使是在日后培育了市场，却也可能被新崛起的对手轻松占领。

这样的例子不胜枚举，所以说，对于供给者来说，实实在在的当期需求，远比任何远期的需求要有效很多。

一个企业的短期利润必然体现于这样的现实需求，而远期可能性的展望只能是希望的点缀。

不管是何种动机的需求，可以投资的、投机的、刚性的、可变的，只要是实实在在的需求，当超过了现实供应量时，就必然造成价格的上扬，而在价格继续上扬的心理预期下，供需进一步趋紧而造成价格继续上扬。

价格上扬必然导致产业利润大幅度高于其他行业，促使资本向这个行业集中，在产能陆续满足了需求时，价格持平，而继续涨价的心理预期减弱，于是投机性需求等抽出，进一步减少了需求，价格的逐渐下滑导致可变需求产生观望情绪，供求关系的扭转导致价格崩溃。

以房地产市场为例，现实的需求在我前期的博文如《房地产行业的投资机会之一》、《房地产行业的投资机会之二》、《房地产行业的投资机会之三》、《房地产行业的投资机会之四》、《房地产行业的投资机会之五》、《房地产行业的投资机会之六》等文中已经明确阐述。

这样的现实需求是刚性存在的，由于城市化建设、人口迁涉、配套完善等原因造成的人口向心性运动导致房价在级差地租上的具体表现，但既然是人口迁涉而不是人口爆炸，那么就必然存在了取舍，其向心性的运动轨迹必然导致边缘区域的级差地租在购买力为衡量基础的价格下滑。

我这里对房价的极差地租表现首次提出以购买力为衡量基础，假设按照不同的经济发展和配套程度，一个国家或区域以单纯的环状发展，并人为贴上级差标签，最发达地区为1，最不发达地区为7，那么在人口数量恒定时，4级地区的购买力价格在当期和远期的表现将一致，而1～3级地区的购买力价格不断上扬，5～7级购买力价格不断下跌。

当然，由于人们的需求模式存在多样性，虽然城市化初期人口呈向心性迁涉，但进入城市化中末期时，人口将在圆心周边散布迁涉。因此并不能在很长一个时间段内完全套用我上述级差地租购买力模型。

对于住宅的需求者来说，他们需要的是完善的配套，大的方面说包括医院、学校、公交、商业、就业、环境、治安、人文等等，小的方面则包括朝向、户型、层次、日照、隔温、人性化装修布局等等，当然价格自然是越低越好。

从商品的供应来说，这个世上不会存在任何一件完美的作品，所以要完全满足需求者的愿望几乎不可能，那么满足度越高的住宅价格也因为需求更多而价格上扬，满足度越低的住宅价格只能价格下调。

所以说，即使是我们看好未来整个房地产市场的发展，也并不代表全部的房产价格都会一路走好，如果说配套中值的房产价格与社会财富的增长值相一致的话，中值上下的房产价格也会与增长值呈现一个上下落差。

怎奈何似乎全社会的所有学者都以为，看好中国的房地产市场将适用于全部地域的任何级别的房产。

待续。。。

By 逍遥狂客 2008-7-27