对于房地产项目来说，高端房产要么是拥有得天独厚的黄金地理位置，要么就是拥有无敌的天然环境，这些稀缺资源对于中国越来也多的先富一族具有极强的吸引力，也构成了高端人士需求的基本诉求。

对于高端人士来说价格反而并不是最重要的问题，所以房地产市场的调控对顶级楼盘的价格影响相对要小很多。

万科自己的战略定位于什么？关注民生需求的纯住宅发展商，正因为此，高端楼盘在万科报表中的比例逐年下降。

当然，这个仅仅只是表面性的说辞，如果万科人在未来不做什么工业化造房的话，这个说辞是站不住脚的，一个日渐强大的中国，逐渐富裕的人群对高端楼盘的需求也是与日俱增的。

万科在正在步入成熟期的成功人士中拥有极强的文化感召力和品牌号召力，这部分人群将是万科高端楼盘的主要客户群。

但是，恰恰是万科的战略在于“豪赌”未来的工业化造房，通过大规模的标准化部件，在各区域大规模复制项目、楼盘，通过量的扩张降低单体成本，通过量的扩张提高市场占有率。

而标准化的复制品很显然是不能符合高端成功人士的口味的，于是万科很市场化地选择了在高端市场的收缩。

这个收缩，并不是谭华杰嘴里的“万科是做不好高端房产，万科定位是大众住宅，所以06年高端房产比例为20％，07年降到10％，08年降到8％。”

高端房产，目前国内的世茂绝对是王者，各地复制的临水项目皆可称高层豪宅的典范，但因为临水土地的稀缺性，继续复制存在很多的不确定性。

中海地产的项目定位也相对高端，也因此在总收入低于万科的情况下，利润额紧追万科不放。

万科真的做不了高端吗？万科的金域蓝湾、17英里都是偏于高端的项目，这个说法可谓不攻自破的。

只是因为高端无法大规模复制，高端崇尚的相对个性化无法在标准化复制下得以体现。

正如同手表在现代工业下已经存在了大规模标准化制造的基础，可是顶级奢侈品牌仍然是那些标榜限量版的瑞士品牌。

试想一下，如果瑞士表的全部工艺在机械化大规模作业下，一块江诗丹顿还能值多少钱？

万科降低高端项目的比重，仅仅只是企业的战略意图，那就是标准化复制意味着放弃高端楼盘。

当然，万科在别墅、公寓，在复制性楼盘和个性化楼盘，在高、中、低端之间，还是需要有一个明确的品牌性区别。

比如，城市花园品牌可以定位于市郊造镇，金字系列定位于都市高级公寓，蚂蚁工房定位于城市单身公寓，万汇楼定位于中低收入人群，四季系列、假日系列等等都需要做严格定位规划，品牌定位完毕之后，哪些可以标准化复制，哪些不能标准化复制就可以直接放在桌面上研究讨论了。

万科的多品牌战略可参阅：

《长期投资，管理至上》

《企业品牌与产品品牌的讨论》

By 逍遥狂客 2008-7-13