我从不讳言我最欣赏的行业就是房地产，因此，对房地产行业及其主要公司的理解就成为每一年年末的重中之重。

 

记得我们最后一次对万科的经营摸底还是在去年国庆期间，那时候整整花了一个月的时间搜集和统计全部到手的公开数据，并进行分析。

 

根据当时的房价水平得到的分析数据，大致判断为07年的保守税利35亿，08年为57亿。

 

随后，今年5月之后房价暴涨，我们原先的分析数据显然已经无法符合实际情况，通过项目加权分析之后，我们在5月底即修改万科的07年税利目标为46亿元，08年达72亿元。

 

而直至三季度末，国内各大投行才修改相应预测目标，结果与我们的判断基本一致。

 

而我们当时的判断依然是相对保守的，万科的实际经营收益或许仍然将超出我们的预期。

 

在今年四季度开始，国内信贷开始紧缩，各中小企业资金链面临断粮的风险。

 

近期民间融资的成本非常高，甚至达月息1.5％左右。

 

我们无法评论货币当局对经济的调控是否合理，但是，我们必须理解在未来一段时间内，各行业经济的影响。

 

当跨过了2007年之后，在明年一季度，信贷额或许会有一个爆发性的增长，由于面临货币当局的窗口指导等各方面的担忧，信贷发放对象或许将集中在各行业各地区的龙头公司，中小企业的断粮格局依旧很难改变。

 

届时，或许只有直接融资，才是这部分对资金极其迫切的高速发展的企业的唯一选择。

 

在这样的经济环境下，当前房地产行业中负债率高企的公司，而又未能在今年及时股市、债券融资的，将会举步维艰。

 

游离于资本市场之外的中小公司，势必成为群狼口中的肥羊。

 

当下高价买地的大量土地储备的公司，或许最后将不得不与资金充沛的公司进行合作，甚至被并购。

 

当然，2008年也未必能展现出让人激动的并购大事，或许仍然集中在规模较小的合作和收购。

 

在这样的行业预期下，我们更看好在今年获得大量融资，而实际负债率相对并不高的龙头公司，比如万科、保利、金地等。

 

而万科拥有对南都收购和融合的先行经验，强大的制度性管理，或许再现王者的八面威风。

 

我们来看看2004年11月26日那一周的万科，恰好是3年前的此时，当时的开盘价、收盘价均为5.15元，2003年每股收益0.388元，2004年上半年每股收益0.138元，静态市盈率为20倍（10送5摊薄），各大投行对万科动态预期2004年的收益为0.33元，动态市盈率16倍，并预期未来3年复合增长20％左右。

 

也就是说，在熊市中，预期万科利润增长28％左右的情况下，市场给与的动态市盈率为16倍。

 

那么，我们现在的市场正处于牛市中，或许也有朋友说现在也许处于熊市伊始。

 

再来看看现在的万科公司的市场情况，万科今日收盘31.55元，2006年每股收益0.493元，静态市盈率96倍（10送5摊薄），我们以及各大投行对万科动态预期2007年的收益平均为0.70元，动态市盈率45倍，并预期未来3年复合增长50％以上。

 

按此，在整个股市、资产价格、增长率都远远高于熊市的情况下，一个未来三年复合增长是当时两倍的公司，给与45倍的市盈率是否很高？

 

更不说1年后的预期动态市盈率已经降低到28倍，却仍然能保持50％以上的复合增长。

 

04年底至07年底，万科的管理、资产质量、行业地位、品牌形象都有并不小的提高，在这样的逻辑前提下，我们完全有理由认为，万科目前的价格值得投资。

 

在未来，我们将不再关注万科公司的具体经营数据，而将研究判断的目标集中在公司的战略定位上。

 

万科，现在的价格，已经给了我们可以贪婪的机会了，把握，只在一念之间。

 

By 逍遥狂客 2007-11-30