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2007-11-17，投资杂谈（房价短期走向不明确时候的房地产股投资选择）
(2007-11-17 18:54:54)
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证券/理财股市评论市场评论战略投资长期投资投资讨论投资分析股市投资沪深股市逍遥狂客 |
分类： 投资 |
很明显，在我一贯的主张中，我始终强调的是高确定性的投资性品种。
而在整个牛市进程中，最具有确定性的投资品种无疑是金融部类。
从统计结果也能清晰显示，金融部类的品种在整体上战胜了指数的涨幅。
也就是说，很多人的聪明的频繁操作都未曾战胜指数，而我们只需要耐心拿着金融部类的股权，就已经能战胜指数了。
如果我们拿着金融部类中的相对优势品种，尤其是其优势子部类的优势品种，我们更将拥有必胜的把握，至少从长远而言是这样的。
房地产行业是整个金融部类中的优势子部类，也是受主观性因素干扰判断较大的，并且股价波动幅度相对较大的子部类。
因为我们的投资周期建立在长久的基础上，因此，假设我们用时间熨平并忽略所有的波动，不知道到底有多少人会对未来的核心地区的房价抱有悲观态度。
是的，你或许不看好最近一两年的房价走势，这无关紧要，但你真的能在一二十年的周期中，都依然做空整个房价吗？
也有很多朋友认为房地产行业是个较低级别的产业，只要有资金都能进入这个行业掘取暴利。
真的是这样吗？经济学常识告诉我们，在一个充分竞争的行业，只要外来资本能长驱直入，暴利就不可能存在，整个行业的利润率就势必会被扁平化。
而在许多朋友看来的暴利，只是停留在数字报表上的主观印象罢了，并不能经得起严格的经济学思维的推敲。
近期，我曾经在群里提过这样一个例子：
上海和拉萨的房价，假设在90年代末，价格一个1000，一个3000，10年之后的房价会如何？
很多朋友们都告知我，房价势必会更高。
哪个上扬比例更高？我得到的答案无疑是上海。
假设拉萨和上海现在的房价为2000和20000，在调控中，短期内，哪个下跌幅度最大？
朋友们又都告诉我，一定是上海的房价下跌幅度更大。
我再次提问，如果要投资20年，我们应该选择哪个城市的房地产呢？
得到的答案是拉萨上海房价从20000上涨到50000的可能性，远远大于拉萨从2000上涨到5000的可能。
我们的结果已经非常明确了，作为上海，短期内或许具有较大的投机风险，但从长远时间而言，明显具有更强的投资确定性。
其实，作为房价涨跌变动过程中，影响房价的更多部分并不是建筑成本和开发商的利润，而绝大部分比例都在于级差地租这一块。
很多朋友都认为在房价下跌过程中，例如上海的房价从20000下跌到10000，全部发展商的日子都会不好过，但是这个定式思维真的经得起琢磨吗？
规模小的发展商，因为必须把已开发楼盘售罄，才能继续开发其他土地，资金链的断裂将使之成为群狼的可口猎物。
而作为存货周转非常快的优质公司，它赚取的并不是级差地租的时间价差，而是其应得的企业利润，通过存货周转率的高位运作保持更高的利润率。
在这个时候，级差地租的大幅度下挫，并不能从根本上动摇企业的经营利润率，虽然在一个开发周期内，也会受到必然性的影响。
这个现象，我们还可以作另一个类比：
1、是不是铁矿石下挫50％之后，囤积矿石的企业，都会倒闭？
2、是不是铁矿石上扬50％之后，钢铁行业就必然会享受高利润率？
答案显然是否定的。
可是，很多朋友为什么在房地产行业的判断中，就必然带着明显的定式思维呢？
不管是土地储备还是铁矿石储备，在进入企业存货成本时，会计报表都会进行加权分摊。
也就是说，在具有强大的获得土地能力的前提下，土地储备越少越好，同时，存货周转率一定要跟上。
这样的企业抵抗风险的能力必然是最强的，同时也是我个人认为最具有投资选择性的参数。
我们在当前级差地租的价格波动前景并不明确的时刻，就更应当选择具有加强存货周转的经营战略的优势公司。
By 逍遥狂客 2007-11-17
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