有关租赁合同下涉及房屋拆迁时承租人利益问题

——以宁波地区为例

备忘录

 

本备忘录由以下三个部分构成：

第一、与拆迁相关的各类行政法规、部门规章及地方政府规章的要点摘录

第二、涉及拆迁的租赁合同纠纷案例分析

第三、个人意见

 

 

 

一、与拆迁相关的各类行政法规、部门规章及地方政府规章

 

1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》2011年1月21日

要点：把权利人统一表述为”被征收人“（即房屋所有权人）

 

2、《关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》 甬政发[2011]96号

要点：更多是对于征收全局工作的规定，涉及补偿费用的只提到“征收非住宅用房造成停产停业以及搬迁、过渡的，应当给予被征收人一次性的经济补偿“。还是把受偿主体压缩在被征收人的范围内。

 

3、《关于印发宁波市市区国有土地上房屋征收补偿若干规定的通知》（甬政发（2011）97号）

要点：指出了几类承租人按被征收人予以补偿安置

非住宅用房一次性经济补偿（包括停产停业的损失及搬迁、过渡的费用）主体是被征收人。

 

4、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房（2011）77号）

要点：围绕房屋评估机构的择取、房屋价值的评估方法、被征收人或者房屋征收部门对评估报告申请复核评估等。更多是谈房屋征收过程中的技术问题。

 

5、《宁波市市区国有土地上房屋征收范围内未经登记建筑调查补偿办法》（甬政发（2014）13号）

要点：予以补偿的未经登记建筑物包括四类：1984年《城市规划条例》施行前建造的；1984年《城市规划条例》施行后至1990年《城市规划法》施行前建造的，但需提供证明资料；1990年《城市规划法》施行后建造的、已领取建设工程规划许可证的；以及房屋征收部门认为情况特殊需要补偿的。

 

 

6、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》2014年10月1 日

要点：指出“生产经营者”对非住宅停产停业损失可以要求重新评估（间接明确生产经营者有权因拆迁获得其停产停业损失的补偿）。

 

7、《宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发（2015）28号）

要点：较为笼统，只点出对于非住宅房屋拆迁有一次性搬迁和临时安置费，以及停产停业损失补偿费，未明确点明有权获得补偿的主体。在房屋征收补助和奖励上，点出主体为被征收人、承租人，但未明确这里的承租人是否指特定的几类。

 

8、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》

要点：明确了七类承租人有权获得补偿，其他承租人不予补偿，由被征收人与承租人自行处理租赁关系。以及在补助和奖励规定中，明确指出有权获得的主体是被征收人和特定几类的承租人，再一次将“承租人”予以特定化。

但在细微的表述上还是突显出对承租人利益的表现。对非住宅用房的补偿主要涉及以下几类：房屋、装修价值、附属物价值、搬迁和临时安置（包括补偿及其设备的拆卸、搬运、安装、调试及搬迁后无法使用的生产设备重置费）、重大设施搬迁损失以及停产停业损失。唯独在停产停业损失补偿费这里，强调对补偿费申请重新评估的对象是被征收人或生产经营者。（因为租赁关系本身就是以对机器设备、重大设施拆卸、搬迁预见为前提的）

 

 

二、案例整理

 

1、宁波市江北福莱特塑业有限公司与宁波市鄞州五乡宏杰弹簧五金厂租赁合同纠纷

宁波市鄞州法院  (2013)甬鄞民初字第1421号

关键词：租赁期限在原告起诉前已届满，且原告始终未腾退房屋

原告诉求：临时安置补偿款、停工停产一次性经济补偿款、设备补偿款、装修补偿款、装修损失、租金损失。

裁判要点：

1）临时安置补偿费和一次性经济补偿金是以房屋的建筑面积为基数进行计算的，是基于房屋的所有权，与承租人的经营无关，归出租人所有；

2）设备补偿款：法院认为原告至诉讼之时尚未腾退房屋，不存在租赁权益的实际损害，轨道交通办公室无须对原告的机器设备作出置换补偿。故双方都无权享有补偿款，建议有关部门收回。提示：要存在一定的租赁权益损失

3）装修补偿款：双方对合同期满后装饰装修如何处置未做约定，根据公平合理原则，因原告对拆迁房屋进行装修，原告应获得针对该装修部分的补偿款。提示：只要原告有证据证明其对拆迁房屋装修部分有实质贡献，可以获得装修补偿款。

4）装修、租金损失：租期届满，亦无证据表明存在损失

备注：本案赔付了承租人装修补偿款

 

2、王亚雪、竺德光与奉化市房屋征收办公室、奉化市房屋拆迁管理办公室等房屋租赁合同纠纷

浙江省奉化市人民法院 （2014）甬奉民三初字第595号

关键词：不定期租赁合同

原告诉求：租金损失、装潢装饰补偿、营业经济设施补贴、营业损失、搬迁费

裁判要点：

1）明确了承租人与出租人之间存在房屋租赁关系，双方权利义务应严格按照房屋租赁关系这一基础法律关系规范，有约定，从约定，无约定，从法定。

2）租金：应由承租人支付租金和占有使用费

3）装修补偿：装修是属于正常合理的经营行为。但承租人是在不定期租赁合同解除后要求装饰装修费用，法院不予支持。提示：法院认为不属于经营利益的损失。

4）根据《奉化市房屋征收拆迁安置价格及有关补偿费用标准》， 营业用房经济赔偿包括：停产停业、搬迁过渡费；营业用房设施补偿费包括：一般装潢补偿和设施设备物资搬迁补偿及设施设备安装补偿。

承租人对不定期租赁合同租赁期限的不确定性应有预见，承租人对租赁房屋后续搬迁情况都要有所考虑。租赁期满，搬迁过程中及搬迁后产生的装饰装潢、停产停业、搬迁、设备重装等费用应由承租人自己承担。

5）营业损失没有相应证据予以证明。

备注：本案关键在于承租人与出租人订立的是不定期租赁合同，出租人有权随时解除，只要尽到合理期间内的通知义务。

本案中因法院认为原告所提供的证据不足以证明其花费的装饰、装潢具体费用及搬迁的费用，因此没有支持装饰装修补偿款。

 

3、宁波江东佳音英语培训学校与陈建敏拆迁安置补偿合同纠纷

宁波市江东区人民法院  （2015）甬民东初字第2030号

原告诉求：装修补偿款、一次性经济补偿金、提前搬迁奖励费、设施设备费

关键词：租赁期限未届满；双方有约定因拆迁造成的损失，各方自负。

裁判要点：

1）对拆迁损失，有约定从约定，无约定，酌情给予承租人一定的赔偿

2)双方的约定并未排除原告获得装修及搬迁赔偿的权利

3）一次性经济补偿：按被拆迁房屋建筑面积来确定，补偿对象为房屋所有权人

宁波市江东区房屋拆迁事务所的介绍，一次性拆迁经济补偿是给房屋所有权人，未考虑原承租人

4）提前搬迁奖励费：被告不曾享有

5）装修补偿费：原告证据不足以证明其对房产有过装修及相应的装修费用

6）设施设备费：加载设施设备是出于经营需要，属于正常合理的经营行为，房产所有权人需要支付给出租人。提示：这里的设施设备费实则是指装饰装潢店面、加盖广告牌的费用。主要是因租赁期限未届满，中途腾房会使得承租人承受经营利益的损失。

备注：本案赔付了设施设备费

 

 

4、宁波市镇海益升鞋业有限公司与宁波市镇海蟹浦康福塑料制品厂租赁合同纠纷

浙江省宁波市中级人民法院  （2015）浙甬民二终字618号

原审镇海区法院

关键词：租赁期届满

裁判要点:

1)承租人要求出租人支付拆迁补偿款是要求出租人依照租赁合同承担民事赔偿责任。看有无合同约定，无约定，则酌情考虑给予承租人赔偿。

2）因补偿款中明确了附属物、设施、设备的补偿款属于所有权人，因此这部分补偿款归于承租人。提示：评估报告明确列明该部分款项属于附属物、设施设备的所有权人。

3）对装修款不予支持，是因为不能证明所给予的装修补偿款是针对承租人的装修

4）对政策性补偿、提前搬迁费、一次性经济补贴金的补偿对象是所有权人。

《宁波市镇海区国有土地上房屋征收补偿实施意见》：一次性经济补贴——停产停业及搬迁损失，而本案承租人直至租赁到期才搬离，不存在拆迁而造成的停产停业损失。提示：法院态度在关于停产停业及搬迁损失的补偿上，要有证据证明确实因拆迁给承租人造成损失。对拆迁有一定的预见性、且是在租赁期限届满情况下搬迁的，不能够享有一次性补偿金

5）提前搬迁费：出租人并未获得

6）关于违约金：双方合同中有约定遇政府拆迁，出租人不承担违约赔偿责任。

备注：二审法院对一审法院意见全部支持。

 

 

三、个人意见

1、法院态度：对因拆迁引起的租赁合同纠纷，有约定从约定，无约定，不是所有的拆迁补偿款均归于出租人（房屋所有权人），要视具体情况分析，结合承租人的损失，酌情基于承租人一定补偿。

2、临时安置费、一次性经济补偿（两者包括补偿及其设备的拆卸、搬运、安装、调试及搬迁后无法使用的生产设备重置费）和重大设施搬迁损失费。无论从文件上还是案例上都鲜有被支持。

一方面是因为是基于拆迁房屋建筑面积计算所得，补偿对象明确是所有权人，不考虑个中的承租人；另一方面，就租赁关系而言，承租人在订立之处就应考虑到未来租赁期届满设备拆卸、搬迁、重置问题，这部分损失属于承租人可以预见的，也是承租人应该承受的。

3、装修（含附属物）、设施设备补偿款。因承租人的装修装饰行为及设备使得被拆迁房屋在拆迁评估时有一定的升值，这笔款项理应归于承租人。

若在补偿款项明细中没有明确点出有这笔款项，则承租人需要证明其的确出于经营需要，为装饰装修及设备购置、安装付出了一定的费用。而在租赁合同期未届满情况下，承租人对租赁期限有合理期待，其付出的成本在拆迁时大于其所获得的收益，承租人亦可以据此要求一定的装饰装修及设备设施补偿。（但在王亚雪、竺德光案中，奉化法院以租赁合同解除后诉求装修补偿为由，驳回承租人的请求）。

4、停产停业损失补偿费。《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》中把申请停产停业损失补偿费重新评估的主体确定为被征收人和生产经营者。因此，从规范层面说，实际生产经营者是停产停业损失补偿费补偿的对象，关键就在于需要证据予以支撑（上述案例中赔偿名目被驳回更多是基于证据不足，从法院裁判理由反推来看，若在证据充足情况下，是有可能被支持的）。