如今，没有人会质疑房地产营销的重要性。房地产营销的形式是多种多样的。例如，各种广告形式：报纸广告、户外墙体广告、道旗、楼书、电视广告、公交车身广告、电影片头广告、公交站台广告、短信息广告等；各种发布会形式：新闻发布会、开盘发布会、大厅展销会等。

但是，在房地产营销运用日趋频繁的今天，一个不容忽视的问题已经频频出现，那就是房地产营销侵犯著作权问题。随便在互联网上搜索，都可以发现很多这样的案例，其中不乏诉诸法院的案例。那么开发商如何防范自己的房地产营销侵犯别人的著作权呢？

案例一：

2008年年初，某房地产开发商在其多个营销场所使用了多首著名音乐作为背景。在新闻发布会上，磅礴大气的音乐使得整个楼盘凸显出豪华的气势；在开盘发布会上，欢快的音乐使得购房者兴致勃勃；在大厅展销中，舒缓的音乐让购房者在享受的感觉中考虑购房的需求。成功的营销。音乐对人兴趣的促进作用早有科学论断。但是在今年年底，这个成功的营销却惹来了官司。中国音乐著作权协会向这个房地产开发商发来律师函，称其在经营活动中播放背景音乐的方式使用音乐作品的行为已侵犯音乐著作权人的合法权益。音乐著作权协会要求以自己的名义向房地产开发商——音乐作品的使用者——收取许可使用费。房地产开发商与中国音乐著作权协会在合理的解决方案上未达成一致。数月后，中国音乐著作权协会许可证部委托律师以该房地产公司侵犯其统一行使和管理的著作权为由向某市中级人民法院提出侵权诉讼。

律师点评：

著作权是一种比较特殊的民事权利，是指作者对其创作的文学、科学和艺术作品依法享有的民事权利。著作权包括两方面的权利，一是人身权，二是财产权。著作人身权包括发表权、署名权、修改权等，著作财产权包括复制权、发行权、出租权、展览权、表演权等等。作品，是指具有原创性的智力成果，受著作权法保护的作品，由著作权法明文规定，具体包括文字作品、音乐作品、美术作品、摄影作品、电影作品、产品设计图、地图作品、计算机软件等等。

著作权侵权，指未经著作权人许可，擅自使用其作品即构成著作权侵权。在诉讼中，原告仍须证明其著作权的存在。然后，原告需要证明被告有侵权行为，即被告未经原告的允许，进行了前述的侵犯原告著作人身权和财产权的行为。

本案中，中国音乐著作协会是依据《著作权法》的规定，经国家版权局批准成立的目前唯一的音乐著作权集体管理组织，根据法律规定和音乐著作权人的授权统一行驶和管理音乐著作权。它有权向音乐作品的使用者收取许可费用，对侵犯音乐著作权的行为提出法律交涉、诉讼。

本诉讼中，首先，中国音乐著作协会需要证明的是房地产开发商使用的背景音乐是其统一行使和管理的著作。同时，还需要证明该房地产开发商在未经其允许的情况下，在其营销活动中，擅自使用了该音乐。在这种情况下，其权利能得到法律的保护。

案例二

某电影院里，一部名为《长江七号》的大片即将开映，这时电影屏幕上出现了一段精美的楼盘广告，伴随着广告出现的还有一段优雅动听的钢琴曲，观众顿时沉浸在优美的旋律里。电影散场后，观众不仅记住了《长江七号》里那只可爱的外星小狗，还记住了那个位于某市南门的地理位置优越的高档楼盘。因为《长江七号》的热映，电影片头广告播出后效果非常好，开发商的高档楼盘在开盘当天很短时间内即告售罄，但是开发商还来不及庆祝，就收到了上海某著名钢琴家的律师函，钢琴家声称该开发商在电影院中播放的广告中的背景钢琴曲是其创作的，现在开发商未经其允许，就擅自在广告里使用，已经侵犯了其著作权，因此钢琴家要求开发商赔礼道歉，按照其楼盘税后利润一定比例计算的金额共计100万元赔偿其经济损失，并且开发商必须赔偿其为该案所支付的律师费等费用，否则，将马上向法院起诉该开发商。

律师点评：

本案中，钢琴家声称开发商侵犯了其音乐作品的著作权。音乐作品包括配词或不配词的声音的各种具有独特性的组合，因为音乐作品具有巨大的吸引力，并且普遍存在，而且音乐作品的使用具有重要的经济意义，因此各国的法律和各种国际法律均在受保护的作品清单中提到了音乐作品。我国著作权法也规定，音乐作品具有著作权。本案中，开发商显然将注意力仅仅放在了广告本身的效果上了，而不知道或者忽视了广告中所采用的背景音乐的著作权问题。本案中，开发商因为电影片头广告侵犯音乐著作权，而遭到钢琴家100万元的索赔，那么，侵犯著作权到底应该如何赔偿呢？我国《著作权法》规定，侵犯著作权或者与著作权有关的权利的，侵权人应当按照权利人的实际损失给予赔偿；实际损失难以计算的，可以按照侵权人的违法所得给予赔偿。赔偿数额还应当包括权利人为制止侵权行为所支付的合理开支。权利人的实际损失或者侵权人的违法所得不能确定的，由人民法院根据侵权行为的情节，判决给予五十万元以下的赔偿。在本案中，如果钢琴家不能就其实际损失或开发商的违法所得进行举证证明的话，其100万的赔偿要求很难得到法院的支持。

案例三：

2007年8月，某市某开发商收到北京嘉华图片公司的律师函。律师函声称该开发商发布在某市某报纸上的楼盘销售广告侵犯了其著作权，要求其登报道歉，并赔偿其经济损失10万元。该开发商与北京嘉华图片公司联系后得知，其刊登在报纸上的广告中用了三幅图片，分别是：老人与儿童相互拥抱的图像、老年女子读报的图像以及成年男女与儿童三人聊天的图像。嘉华公司声称该三幅图像均是嘉华公司《中国图片库》中的摄影作品，而嘉华公司对《中国图片库》中的全部摄影作品都拥有著作权。现在开发商未经其允许，擅自使用其拥有著作权的摄影作品，已经侵犯了其著作权，因此，开发商应立即登报道歉，并赔偿损失。对于嘉华公司的说法，该开发商并不认同，开发商认为摄影作品的著作权人应该是拍摄摄影作品的摄影师，而不是嘉华公司，并且自己的房地产广告是由广告设计公司设计的，广告中所用到的图片也都是由广告公司提供的，因此，嘉华公司应该去找广告设计公司。最后，双方未能达成一致，嘉华公司将该开发商和广告设计公司均告到法院。

律师点评：

本案中，北京嘉华公司声称自己拥有开发商发布的广告中几幅摄影作品的著作权，而开发商并不认同。根据我国著作权法的规定，一般情况下，创作作品的作者是著作权人，但是，依照著作权法的规定，没有创作作品的公民、法人和组织也可以享有著作权。本案中，嘉华公司《中国图片库》中的所有摄影作品均是由嘉华公司与摄影师签订委托合同后，委托摄影师拍摄的，根据著作权法的规定，受委托创作的作品，著作权的归属由委托人和受托人通过合同约定。合同未作明确约定或者没有订立合同的，著作权属于受托人。也就是说，如果嘉华公司与摄影师在合同中作了明确约定：摄影作品的著作权属于委托人，则嘉华公司在支付摄影师报酬后，即拥有了摄影作品的著作权。本案中另一个问题是，开发商声称售楼广告的设计和图片来源均由广告设计公司负责并提供，自己对售楼广告已尽到合理审查义务，而且并不知道该广告中使用了嘉华公司的摄影作品，因此应由广告设计公司承担侵权责任。而广告设计公司则声称，自己是按照开发商的要求，设计并制作了售楼广告，并且是在开发商确认后，才将售楼广告进行发布和交付印刷的，故自己不应承担侵权责任，而应由开发商承担侵权责任。

根据法律规定，应当说本案中广告公司是售楼广告的制作者，开发商是售楼广告的委托者和使用者即广告主，如果制作者和广告主未经著作权人即嘉华公司的同意，擅自使用了其拥有著作权的摄影作品，既未署嘉华公司名称，又未向嘉华公司支付报酬，则开发商和广告设计公司的行为共同侵害了嘉华公司的著作权，应共同承担侵权民事责任。

案例四

2003年，某市众成广告实业有限公司因四川大行宏业房地产开发有限公司、四川锦宏家族物业管理有限公司侵犯其著作权，将大行宏业公司和锦宏物业公司诉至某市市中级人民法院。众成广告公司诉称：“麒麟图”为众成公司创作的作品，该图的著作权人为众成公司。2001年，众成公司发现大行宏业公司、锦宏物业公司在其宝润苑、翠苑、骏苑等房地产项目的广告、标识中使用了与“麒麟图”极其相似的标志，侵犯了众成公司的著作权。众成公司多次与之交涉，大行公司、锦宏物业公司置之不理，继续侵权。据此，诉请人民法院判令：大行公司、锦宏物业公司停止对众成公司著作权的侵害；大行公司、锦宏物业公司在侵权范围内消除影响，在某市商报、33频道向众成公司进行书面的赔礼道歉。大行公司辩称：其使用的并不是“麒麟图”，而是“飞马图”，且“飞马图”是其注册商标，因此未侵犯著作权。锦宏公司辩称：众成公司不能证明其是“麒麟图”的著作权人。最后，法院判定：大行公司在其开发的房地产项目锦宏骏苑上使用了“麒麟图”；大行公司在2001年5月8日出版的《某市商报》上发布了使用了“麒麟图”的房地产广告；锦宏公司在其经营管理的锦宏名豪会所上使用了“麒麟图”。但因为众成公司不能证明自己是“麒麟图”的著作权人，因此，驳回众成公司的全部诉讼请求。

律师点评：

在本案中，我们首先应注意到，房地产广告中经常使用的楼盘标志或者说楼盘LOGO，也是著作权法保护的作品，因为楼盘LOGO也是一种具有原创性的智力成果，应该属于著作权法规定的美术作品。本案中，众成公司败诉的原因是不能证明自己是“麒麟图”的著作权人。根据《著作权法》的规定，著作权属于作者，创作作品的公民是作者；由法人或者其它组织主持，代表法人或其他组织意志创作，并由法人或者其它组织承担责任的作品，法人或其它组织视为作者。本案中，众成公司举证其电脑中有“麒麟图”的电子文档，但电子文档不能证明其绘制“麒麟图”的时间早于大行宏业公司侵权的时间。也即是说，众成公司不能证明其早于大行宏业公司绘制了“麒麟图”。《著作权法》还规定，如无相反证明，在作品上署名的公民、法人或其它组织为作者。本案中，众成公司举出的两份广告分别载有“麒麟图及某市万盛众成广告全面代理《西藏旅游》杂志西南地区广告”、“麒麟图及众成公司四周年庆”字样，不能证明其具有在“麒麟图”上署名的行为，更不能推定“麒麟图”的作者系众成公司。因此，法院判决众成公司败诉。一般来说，作品创作出来之后，如果进行了出版或在刊物上进行了发表，或者虽未进行出版或发表，但作者拥有原稿或底片，则比较容易确认著作权，但是，对于电子版本的设计图等作品则存在难以确认著作权的问题，在此情况下，著作权往往难以得到保护。

律师建议

1、 开发商应有防范著作权侵权的法律意识；

房地产为了有良好的营销效果，往往要用到很多营销方式，这些方式很有可能侵犯别人拥有的著作权。著作权法保护的作品种类是多样的，包括文字作品、音乐作品、美术作品、摄影作品、电影作品、产品设计图、地图作品、计算机软件等等。而现在的房地产营销形式也很多样，很多房地产营销可能同时用到了多种形式，比如一部电影片头广告，就可能用到了文字作品、音乐作品、美术作品、摄影作品等多种作品形式，这时就要关注全部的方式是否存在侵犯著作权的问题，因此，在设计营销方式的过程中，稍有不慎就可能侵权。这就要求开发商有防范著作权的意识，时刻关注营销方式是否合法，是否征得了著作权人的使用许可。还有，在一些侵权案例中，开发商以“合理使用”作为抗辩的理由，确实著作权法规定，在一些特殊情况下使用作品，可以不经著作权人许可，不向其支付报酬，比如为个人学习、研究或者欣赏，使用他人已经发表的作品；为介绍、评论某一作品或者说明某一问题，在作品中适当引用他人已经发表的作品等等。但是，因为开发商在使用别人拥有著作权的作品时，往往是出于商业目的，所以，开发商的“合理使用”的抗辩理由一般都不会得到法院的支持。

2、  开发商应明确与广告公司、营销策划公司之间的责任承担问题；

在房地产开发过程中，房地产商一般都委托广告设计公司或营销策划公司来进行营销策划，而大多数的广告设计公司、营销策划公司在策划时所采用的素材都没有合法来源，也就是说，没有取得著作权人的同意，或向著作权人支付报酬。为节省成本或贪图便利，广告设计公司、营销策划公司往往在互联网上或销售的广告素材光盘中获得素材，而这些素材一般都是专业的图片公司花费大量的人力、物力制作的，因此，这些图片公司一旦发现开发商擅自使用自己的作品，都会向开发商索赔，这往往也是房地产营销侵犯著作权最常见的情形。一旦著作权人掌握了房地产商擅自使用自己作品的证据，房地产商和广告设计公司、营销策划公司就要承担连带侵权民事责任。因此，为防止侵权或侵权后减少自己的损失，开发商一定要在广告设计、营销策划委托合同中明确，广告设计公司、营销策划公司采用的素材一定要有合法来源，取得著作权人的授权使用许可，同时还应该规定，如果出现侵权，开发商在赔偿著作权人损失后，有权向广告设计公司、营销策划公司进行追索。

3、开发商应注意保护自己的著作权不被别人侵犯；

在房地产开发过程中，很多开发商喜欢“借鉴”其它开发商优秀的广告设计或营销策划方案作为己用。当出现这种情况时，由于很多开发商在与广告设计公司、营销策划公司签订广告设计、营销策划委托合同时，都没有明确广告公司、营销策划所设计营销方式的著作权的归属。根据著作权法的规定，如果不做明确约定，则著作权属于广告公司、营销策划公司。因此，当其它开发商“借鉴”自己花费了成本和心血的营销方式时，而且影响自己楼盘的销售，甚至影响自己的商誉时，没有取得著作权的开发商往往变得束手无策，无法主张自己的权利。因此，一定要在与广告公司、营销策划公司签约时，明确约定著作权的归属。