房屋租赁合同法律事务审查要点（承租人角度）

一、房屋的权属合法性、完整性（含相邻关系）

1.1   出租人是否是业主，是否能够提供完整、有效的房产证、土地证。协议中需保证对房屋拥有合法、完整的所有权及使用权。

1.2   出租人如果不是业主，需提供其与业主之间的租赁合同中是否允许转租。如不允许转租，需征得真正业主的同意方可承租。

1.3   出租人业主房屋是否抵押，如抵押则协议条款中需声明出租人不得因抵押等自身债务问题影响房屋的出租和承租人的经营，否则造成损失有出租人承担。

1.4   出租人是否属于国有企业或者事业单位，是否属于公立教育或医疗机构等特殊主体省份，需考虑其签署主体是否能够有权利签署协议；签署协议是否有效力？其房屋是否属于违章建筑？或者属于改制过程中权属未明的建筑物？出租人收取租金收入是否符合法律规定等。出现该类情形最好与律师沟通。

1.5   出租人是否为多家一起出租？是否为共有产权人？是否为委托代理人？出租人是否为业主的亲属等？存在上述关系，如一家与承租人签署协议，需要有相应的授权委托书，不应想当然与一家代表签署。

1.6   是否涉及相邻关系的利益纠纷：包括居民用房通道、广告牌、噪音、装修施工影响、营业影响等。

1.7   其他对于房屋权属存在疑问的，请与律师联系。

二、房屋交付、验收、质量安全及维修

2.1 房屋交付时除了房屋主体结构外，附属设施包括哪些需要明确；

2.2 房屋租赁之前需对房屋的现状进行勘察，在交付之前应当对房屋质量或者表面瑕疵情况及时提出异议，并在合同中予以体现（包括墙壁裂缝、天花板渗水、管线外漏等）。

2.3 房屋因主体结构及附属实施等原因造成损害，应当由房东承担，造成承租人损失的可以向其追偿。

2.4 房屋的维修维护义务承担主体，以及维修费用、维修维护的通知事务处理。

三、房屋的租金以及房屋的条件（商场作为出租方）

3.1 商场交付房屋，相当于招商。应当对商场的铺面开张率、出租率、空置率、人流量、各种商业配套属于商场应当开展的工作，直接关系到租金的价格。如果出现周边商铺空置率太高，直接影响租金价格，可以设置附条件的租金调整条款。

3.2 商场的促销活动利用场地不得损害或影响承租房屋的使用以及店铺的经营。

3.3 商场公共部位的维护（电梯、厕所、车位）、物业管理的质量（保安、卫生、客服、后勤），作为商场的承诺义务之一。

3.4 商场的租金价格的公允性，即与其他商户之间的租金价格不得有过高悬殊，否则有权要求调整租金。

3.5 长期租赁合同，需考虑租金的调整。

四、租赁合同的稳定性及解约

4.1 禁止租赁合同的中途擅自解除作为合同的一项原则，即不得提前退租。在市场价格与合同价格不严重偏离的情况下，双方应当尽最大程度维护合同的稳定性。

4.2 约定一方有权解除合同的条件，一般是对方出现严重违约的情形。这里，承租人可以多列举对方违约的一些事由，做到承租方能够合法解除合同而又不需支付违约金；而尽量避免自己违约导致出租人提前解除合同（主要为延迟支付租金）

4.3 在租赁期限内对于一方擅自解除合同，对方追究违约责任的约定做模糊化处理。避免出租人可以视“违约成本”而肆意违约，中途解除合同。如一方擅自解除合同，应当先行协商赔偿事宜，协商不成的由法院判决是否继续履行还是赔偿损失，这样为承租方争取时间。

以上是从承租人角度签订租赁合同应当注意的一些问题。如涉及具体经办人员无法把握的事项，请及时联系律师。

                                                浙江海泰律师事务所

                                                  邬辉林    律师

                                                  2010年9月21日