加载中…公证过的买卖合同，是否意味着房产已经到手？
(2009-10-28 14:23:03)
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炒房买卖过户公证税费财经 |
分类： 常年法律顾问、基础业务 |
最近通过办理委托公证炒作二手房，逃避二手房交易成本的现象时有存在。
为了寻求新的炒房途径，二手房市的炒家们采取新的办法：通过与房主签订购房合同，然后到公证处办理委托公证。即卖方把房产证交给买方，并且办理一份委托书写明是房主委托某某(买方)办理此房的房屋买卖、产权过户等事宜。这样，买方就获得了处置该房屋的权利，而且又避免了过户费用，国家有关购房不满两年征收营业税的规定也随之形同虚设。
以一套价值30万的房屋为例，通过房产局过户需要交纳过户费300000×2.6%=7800元(房改房交纳300000×3.6%=10800元)，如果是二年期以内的需要交纳营业税300000×5.6%=16800元，个人所得税按照房屋评估价的1%征收，即300000×1%=3000元。即商品房总共交纳：7800+16800+3000=27600元。如果是房改房共交纳：10800+16800+3000=30600元。而通过办理委托公证总共只需交纳150元的公证费，而且在工作时间随时可以办理，手续简单，几分钟内就可以办好。与过户需要万元左右的费用，半个月的时间相比，办理委托公证无疑是最佳的选择。
这种操作方式在某种程度上对买家存在法律风险。单从法律上讲，房屋属于不动产，根据《城市房地产管理法》第五十九条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。该法第六十条第二款规定“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记”，买卖双方交易完成时，没有办理房地产变更登记，则房屋的所有权未实际转移。买家以办理委托公证的形式，以逃避二手房交易成本，表面上看，规避了很大一笔税费，实际却对买方不利。因为房屋款交付后，卖家可能依照规定登报声明灭失，并向登记机关报失并申请补发的，由登记机关作出补发公告。经六个月无异议的，予以补发新证。而买家未发现公告，则公告后六个月后，卖家可以向登记机构重新申办房产权，凭补发的房产证将房屋再次出售。而买家却只能在发现房屋被再次出售时，要求卖家返回原房屋款，而无权要求返回原物，因为新的买家做为善意第三人，已经善意取得该处房产。而此时房屋可能大大升值，给买家带来既得利益损失；也可能卖家人去楼空，买家血本无归。
邬辉林律师建议：以办理委托公证逃避二手房交易成本的操作方式，对于买家存在相当大的法律风险，不应当按照这种方式来操作，否则对买家来说将得不偿失。
正式的房屋买卖是要在房产局登记过户，在这过程中需要交纳一定的费用，过户一般需要两个星期的时间，才能拿到房产证。这样不仅成本很大，而且很耽误时间。再加上新政策有关房屋购买不满两年征收营业税的规定，炒作二手房几乎根本不能生存。
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