房产投资客的“五看”式法律风险防范

　　一、看土地性质，投资不动产，在我国首先要弄清被投资的房地产的性质，因我国由于土地性质的多样性导致土地是否存在被限制过户的情况，目前土地性质有国有出让、国有划拔、集体土地（包括宅基地）。在这几种情况下，国有出让是没有问题的，而对于国有划拔如要转让只有当地土地部门同意补交土地出让金才能过户，而对于集体土地上的房产目前各地政策有所不同，大多不能自由买卖，特别是城市居民购买农村房产，1999年5月6日国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》[国办发〔1999〕39号] 规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

　　2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”所以，在投资前要向有关土地部门咨询一下所购买房产的土地性质，确定是否可以正常过户，避免合同无效或者无法履行。

　　二、看房产性质，由于我国对于除了商品房外，还有房改房、集资房、军产房、经济适用房等等，这些房产不是完全的商品房，各地都有一定的限制规定，如房改房出让时要经同住人同意，购得部份产权的要经原单位同意，经济适用房在规定的一定年限内不能过户，所以对于不是完全的商品房，购房者要向房地产登记部门了解是否可以办理过户为妥。

　　三、看房地产的土地和房屋的用途是否一致，土地用途决定房屋的用途，目前我国土地有关法律法规定最高年限是居住七十年、工业五十年、商业旅游娱乐四十年、综合用地五十年、文化科技卫生体育五十年，在投资时不要看到房产证上是住宅就认为是居住用地，有些是开发商用综合用地建的住宅，故必须看土地证才地明确已购土地使用权剩余年限，关心土地用途可以避免出现购房合同约定的房屋性质与土地性质不同的情况。

　　四、对于房地产开发的期房，要查看《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用权》和规划审批通过的规划平面图，这样你就可以了解你所购房子土地的性质和到期年限，还有整个小区各种用房、设施的整体布置和性质，同时最好保存平面图，这样使自己回避广告、小区规划和小区实际通过验收的房产性质和位置不符而引起的投资法律风险。

　　五、注意土地使用权证上土地使用权剩余年限，不要轻信出让方所介绍的年限，在我国建筑物产权受土地使用权年限的制约，所以在评估建筑物的时候只能以土地使用权剩余年限为准来估价建筑物的价值，所以银行对于已使用几十年房屋贷款是很小心的，还有随着国家政策的变化，以后可能实行的物业税，这样已付出让金年限的剩余时间越长对投资者就越有利。