债务人居住房屋已设定抵押的，可以被强制执行

【案例】

2003年4月王某夫妻以银行按揭贷款的形式购得某市黄金地段一大面积商品房居住。2006年8月因王某投资失败，自此向银行断供。半年后银行起诉王某夫妻要求归还借款，逾期不归还的将已设定抵押的该商品房查封并予以拍卖，以拍卖所得的价款优先受偿。在王某夫妻拒不履行法院生效判决的情况下，银行向法院申请强制执行，王某夫妻以该房屋为其生活所必需的居住房屋，不得拍卖为由提出异议。双方一时争执不下。

【海泰律师评析】

本案的法律关系较为简单，争论的焦点在于已设定抵押的债务人居住房屋，是否可以被强制执行。

2004年11月4日最高人民法院发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（下称“《查封规定》”）第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”从该条的规定上理解，对于被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，无论申请执行人是否对该房屋享有抵押权，均不得拍卖、变卖或者抵债。《查封规定》作出这样的规定，主要考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权。

这条规定的弊端一度引起了金融市场的恐慌，其弊端是对生活所必须的居住房屋没有明确的限定，导致在实践中只要当事人没有第二套住房银行就不能变现抵押物，使抵押人的债权的实现处于飘渺不定的状态；此外，由于房屋登记制度和房屋登记信息之间的缺陷，一个人有没有第二套住房很难被银行和法院查知，这样就导致了大量有第二套住房的人通过该规定规避银行债权，鼓励了市场不诚信行为。

为消除这种隐患，最高人民法院于2005年11月14日发布了《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（以下简称《执行抵押房屋规定》），明确规定对设定抵押的房屋可以依法拍卖、变卖或者抵债，但在对房屋裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。宽限期满后，被执行人仍未迁出的，法院可以强制其迁出。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。该临时住房的品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定；并有权向被执行人计收租金；已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。但为了保障弱势群体，《执行抵押房屋规定》对以低保对象为被执行人的情况作了例外规定。

因此在本案中，王某夫妻的房屋有被拍卖的风险。

【海泰律师评析】

去年以来，宏观调控趋紧，一些企业、商务人士的资金链受到很大影响，个别地方开始出现按揭房“断供”的苗头。对此，最高院的《执行抵押房屋规定》，应该引起我们的高度重视。