房地产法律实务视野下的《物权法》解读

 

《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)已于前年10月1日起施行，其调整对象大到山脉、草原、江河湖海和地下矿藏的归属，小到居民住宅的停车位、电梯、水电管线的归属和维护，理解并运用好《物权法》，对企业的日常经营和个人的生活大有益处。海泰律师将以房地产法律实务的视角，从不动产登记、业主的建筑物区分所有权、担保物权等方面对《物权法》做部分解读。

 

一、  不动产登记部分

 

1.                 不动产登记什么时候生效？其效力如何？不动产登记与签订买卖合同、抵押合同等有什么区别和联系？

 

【海泰律师评析】

根据《物权法》的规定，不动产登记采“登记生效主义”，通俗一点地讲，就是在房屋、土地登记簿上登记后，房屋的所有权、土地的使用权才开始转移到该人名下。至于产权转移的具体时间，以登记簿上记载的时间为准，而非以产权证上的时间为准。

而签订买卖合同、抵押合同等，是不动产物权变动的原因之一。《物权法》规定这些合同的效力与不动产登记的效力是分开的，如当事人就某幢房屋签订《抵押合同》后，因故没有去办理抵押登记。这时，抵押权因未登记尚未成立，但《抵押合同》仍合法有效，当事人可以凭《抵押合同》追究合同相对人的相关合同责任。

相关法条：

第九条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十四条  不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十六条  不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第十七条  不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

   

2.                 不动产登记错误时有何补救措施？

 

【海泰律师评析】

《物权法》对此规定了更正登记和异议登记制度。更正登记是权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记可以暂时限制登记记载的权利人按照登记簿记载的内容去行使权利，但其只有十五日的时效，十五日内不起诉的，异议登记失效。　

相关法条：

第十九条  权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

 

3.                 如何限制某些开发商“一屋二卖”等不诚信现象？

 

【海泰律师评析】

《物权法》针对该类问题制定了预告登记制度。在预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但为了平衡当事人的利益，《物权法》规定了三个月的有效期。

相关法条：

第二十条  当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

 

二、业主的建筑物区分所有权

 

1.小区绿地、物业用房、车位、车库等归谁所有？

 

【海泰律师评析】

建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房的归属问题，是以小区和建筑物最终功能的实现为根本，《物权法》摒弃优先考虑“谁投资，谁收益”的投资利益取向，确立并作出了为业主共有财产的制度安排。

对建筑区划内有关车库、车位的归属，《物权法》采纳了“约定归属说”，即在目前现行法律没有对车库、车位的归属作出明确规定的情形下，要求当事人通过合同方式约定车库、车位的归属。

相关法条：

第七十三条  建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第七十四条  建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

 

三、担保物权部分

 

1.在担保合同中约定担保合同独立，在主合同无效的情况下，担保合同仍然有效，这种约定是否合法？

 

【海泰律师评析】

《担保法》第五条第一款赋予了当事人约定独立担保的合法性，但《物权法》将独立担保的依据仅限于法律另有规定，改变了《担保法》允许当事人在合同中对独立担保作出约定的规定。这个应该引起我们的重视。

相关法条：

第一百七十二条　设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。

担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。

 

2.担保的范围包括哪些？可以自由约定吗？

 

【海泰律师评析】

对于担保的范围，《担保法》根据保证、抵押、质押等不同担保形式作了“区别对待”。《物权法》改变了这种立法例，统一规定了担保物权的担保范围，但《物权法》同样允许当事人对担保范围另行约定。

相关法条：

第一百七十三条　担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

 

3.被担保的债权既有物保又有人保时，实现顺序如何？

 

【海泰律师评析】

对此，《物权法》突破了《担保法》的规定，首先允许当事人对担保人承担责任的顺序自行约定，在没有相关约定的情况下，按照《物权法》的规定以债务人自己提供担保还是第三人提供担保为分界，明确规定债权人应先就债务人自己的物保实现债权，对于第三人的人保还是物保，则赋予债权人充分的选择权。

相关法条：

第一百七十六条　被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。

 

4.抵押登记包括不动产的抵押登记、动产的抵押登记等，这些登记的效力有区别吗？

 

【海泰律师评析】

这些登记的效力是有区别的。按照《物权法》的规定，对于不动产（如房屋）和不动产物权（如土地使用权），采登记成立主义，即只有经过抵押，抵押物权才生效；而对于动产登记（包括动产浮动抵押登记）则采登记对抗主义，即登记不是抵押物权生效的条件，但不经登记的，不得对抗善意第三人。

相关法条：

第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：

　　（一）建筑物和其他土地附着物；

　　（二）建设用地使用权；

　　（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；

　　（四）生产设备、原材料、半成品、产品；

　　（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；

　　（六）交通运输工具；

（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。

抵押人可以将前款所列财产一并抵押。

第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

　　第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　第一百八十九条 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。

依照本法第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　

5.抵押权有行使期限吗？当事人能不能自由约定？

 

【海泰律师评析】

抵押权的期限可以区分为行使期限和存续期限，《物权法》只规定了行使期限为主债务诉讼时效期间，未明确规定存续期限，一般理解为本条规定的行使期限就是抵押权的存续期限。又依据物权法定原则，抵押权的消灭须由法律规定之，因此，在担保实务中出现当事人自行约定抵押期限或登记部门强制性将抵押权登记为一定期限的情形，对抵押权的存续并不产生影响。

相关法条：

第二百零二条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。

 

6.《物权法》规定了“最高额抵押”这种新的担保形式，能简单做一个介绍吗？

 

【海泰律师评析】

“最高额抵押”是债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿的一种担保形式。这种担保形式的特点在于被担保的债权是不确定的，只有在约定的债权确定期间届满或抵押财产被查封、扣押等情形发生时，债权才得以确定。

相关法条：

第二百零三条　为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权提供担保财产的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人有权在最高债权额限度内就该担保财产优先受偿。

　　最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

　　第二百零四条　最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。

　　第二百零五条　最高额抵押担保的债权确定前，抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期间、债权范围以及最高债权额，但变更的内容不得对其他抵押权人产生不利影响。

　　第二百零六条　有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：

　　（一）约定的债权确定期间届满；

　　（二）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；

　　（三）新的债权不可能发生；

　　（四）抵押财产被查封、扣押；

　　（五）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；

　　（六）法律规定债权确定的其他情形。

 

7.用留置这种担保形式，留置的标的物一定要与债权属于同一法律关系吗？

 

【海泰律师评析】

对于留置这种担保形式，一般要求留置的标的物与债权属于同一法律关系，如保管人基于保管合同而占有货物，在寄存人不付保管费的情况下，可以对该货物进行留置。这里，留置的货物与保管合同属于同一法律关系。但是《物权法》对商事留置权做了特别规定，商事主体在双方商事行为的场合下，留置标的物与被担保债权有一般关联性即可，并不需要两者间有直接的法律关系上的同一性。

相关法条：

第二百三十一条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。