或许有人认为这很疯狂——尤其是看空中国者——但中国住宅类房地产市场正在回暖，并将在2013年上半年由宏观经济的拖累因素转变为拉动因素。鉴于中国房地产业被很多人认为是一个即将破灭的巨大泡沫，并且有说法称中国对大宗商品的进口热潮正在退却，这样的观点或许会让很多人吃惊。我们在之前的报告中曾经谈及房屋销量的持续回升(参见近期动态，2012年6月28日，‘中国-振作起来，房市中的人们’）。不同于广泛预期的大量空置房可能需要几年时间去消化的情况，很多大城市库存水平正开始下降。大型开发商已经开始拿地。银行开发贷款状况持续好转。尽管从同比数据看房地产建设很可能仍为负增长，但似乎已经触底。
　　让我们从图表1开始。房屋销量在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。我们跟踪的25座一到三线城市，8月份房屋月销量突破258,000套（按平均面积为70平方米计算），大大高于2011年的平均月销量170,000套。
　　让我们从图表1开始。房屋销量在8个月同比负增长之后，开始触底反弹至正增长区间。我们跟踪的25座一到三线城市，8月份房屋月销量突破258,000套（按平均面积为70平方米计算），大大高于2011年的平均月销量170,000套。
　　这一状况之前我们已留意到，目前尤其显著的是，在建房屋面积的下降趋势似乎已经见底（由于数据波动较大，我们使用3个月移动平均数据）。2012年大部分时候在建房屋面积呈现萎缩，拖累整体经济增长，但我们认为2013年第一季度在建房屋面积将恢复正增长。无论如何，房地产建设萎缩最严重的阶段很可能已经结束。（在建房屋面积数据存在的一个问题是包含未知量的社会保障房或政府补助建房，使得商业房地产的状况较为复杂，但对于钢材、水泥和相关行业的整体增长仍然十分重要。）
　　
　　很多较大城市库存水平有望降低
　　库存在房屋销量回升和新项目开工之间创造了一个潜在的鸿沟。但我们跟踪的库存数据显示，至少在一至三线城市，库存状况正在改善。事实上，库存耗尽问题更有可能在2013年下半年出现，尤其是新增土地供应有限的一线城市。图表3是我们对一至三线城市房屋库存状况的最新估计。我们的估算基于以下几点：
　　历史数据：任一月份获准销售（因而上市）的房屋总量，除以最近6个月平均销量。这些数据不包含已竣工但尚未得到销售许可的房屋。我们对未来库存的估算，建立在最近6个月土地销售（我们假定拿地3年后进入销售市场）以及近期平均房屋销量数据之上。这些数据没有排除已竣工但尚未上市销售的房屋，但假定房地产商将会以稳定的速度进行房屋建设。
　　我们对未来库存的估算，建立在最近6个月土地销售（我们假定拿地3年后进入销售市场）以及近期平均房屋销量数据之上。这些数据没有排除已竣工但尚未上市销售的房屋，但假定房地产商将会以稳定的速度进行房屋建设。
　　2011年房地产市场饱受去库存之苦，不过目前库存呈现下降趋势，一线和三线城市的库存应该会在2013年中达到合理的水平，二线城市库存应会在今年年底达到合理水平。因此2013年上半年开发商会有开工意愿。
　　我们对未来库存的估算假定开发商将积极开发过去三年购入的土地，并且房屋销售将保持当前水平。现有数据仅涵盖部分一至三线城市，较小城市的库存状况可能更差一些。（不久前我们与河北一家小规模开发商交流，据其称该省四线城市库存很大，其他城市库存状况好一些。）
　　土地市场亦显示出几分生机
　　接下来需要留意土地市场刚刚出现的复苏迹象。开发商当然不会立即扩充土地储备，但正如图表4所示，土地销售并未崩溃，并且交易量从今年年初较低的水平有所回升。2011年和2012年上半年土地交易没有出现崩溃的可能原因是为保障性住房建设划拨土地供应。但正如我们在季度性开发商调查报告中所指出，保障性住房建设活动的规模极难衡量。部分城市地价出现了明显下降，这已开始吸引开发商。其他城市开发商还在观望等待地价下降。
　　据财新网上周报道，大型房地产开发企业如万科已在今年二季度重返土地市场，但资金较少的中小规模开发商仍然非常谨慎。下半年大城市的土地销售状况好于上半年，但中小城市是否会跟随尚不可知。只要房屋销售继续保持当前的状态，库存继续下降，拿地趋势应将形成。并且，目前开发商囤地意愿不强，行业内更为关心的是加快资金周转，因此土地成交后应会尽快进入建设。
　　
　　大中型开发商获得银行信贷的难度有所降低
　　还有一个好消息是银行信贷融资状况有所宽松。最近三年获得银行开发贷款的难度非常大，2011年初以来银行面向房地产企业的融资被严格收紧。其结果是房地产行业资金非常紧张，开发商转而求助于其它融资渠道（参见近期动态，2012年8月13日，‘中国–台风中走访民营之都’）。一位房地产业内人士向我们介绍了遍布全国的非正规融资模式，这些资金大部分来自民间散户。地方政府正在竭尽所能恢复房地产资金状况。据媒体报道部分信托产品出现了问题，由于监管收紧，今年发行房地产相关信托产品的难度增大。因此，银行信贷的任何松动都将是开发商融资状况的重大改善。图表5显示，2012年下半年开发商贷款有一定增加。上周《中国证券报》的报道印证了我们的耳闻：大中型开发商获得银行贷款的难度有所降低。
　　房地产行业面临两大主要风险：房屋销售减速和宏观政策显著收紧风险
　　库存降低（虽然不是所有城市），土地市场的复苏迹象，信贷紧张缓和，共同支撑2012年房地产建设活动恢复。
　　但显而易见，房地产市场面临着两个主要风险：
　　1.政策。预期政府换届之后很多政策将会延续，我们预计只要全国范围房价不出现剧烈上涨，政策就不会进一步收紧。鉴于较短时间内实施房地产税在政治和技术上面临的难题，预期大规模征收房地产税仍会停留在讨论阶段。国土资源部最近限制房地产闲置土地的举措所起的效果可能会非常有限。
　　2.经济增长减速（意味着工资增长减速，居民信心降低，可能导致家庭推迟购房计划）。不久前我们在京参加了一次房地产行业论坛，与会开发商探讨了最近两到三周部分城市房屋交易略有疲软对市场的含义，并讨论经济增长减速是否已经对房地产销售造成影响。非制造业PMI（9月为53.7）从高于55的数值回落，暗示工业面临的困难正传导至城市服务行业。
　　房地产行业复苏存在风险，但我们认为2013年房地产建设将会带动经济增长
　　撇开这些风险，我们对中国房地产行业——如一位朋友所言，全宇宙最重要的行业——能够在2013年恢复状态并成为宏观经济的拉动因素持谨慎乐观。如图表6所示，房地产建设活动上升时，水泥和钢材产量也会上升，当人们买房置业的同时，也往往会买车、装修、购置家电等。因此，房地产行业恢复增长不仅有益于急需提振的重工业，同时也会带动家具、家装、电子产品和汽车行业。