认购协议签订11年迟迟没有签订购房合同，这是谁的责任？开发商早已将房屋出售他人，买房人能否要回房屋，或者要求开发商赔偿损失？房地产市场比较火爆时，很多地方出现了提前销售签订《认购协议书》，开盘签订预售合同的情况。一般情况下，认购协议到开盘的时间不会太长，否则，买家没有耐性一直等待。当然，认购协议不是白签的，很多时候认购协议签订后，需要支付一定数额的预付款。这也是开发商提前获取购房款进行房地产开发的一种套路。

河南永城市男子在2011年与当地一开发商签订《认购协议书》，约定购买两套门面房，支付了预付款40万元。然而11年后，开发商始终没有与男子签订正式的购房合同，约定的两套门面房已经出售他人多年。由于房屋已经出售给他人，产权登记转移，开发商继续履行合同难以实现，男子向法院起诉要求解除认购协议，退还40万元预付款，赔偿120万元。法院最终判决，开发商退还40万元，并赔偿40万元，理由是11年时间，男子没有积极地催促开发商履行合同造成损失有过错。

2011年9月15日，河南永城市60后男子陈某某（乙方）与商丘市HD房地产开发有限公司签订两份《“古城街”ＶＩＰ贵宾认购协议书》，约定乙方向甲方共交纳400000元古城街认购意向金，意向购买房源为4-1、4-2号房屋，并约定ＶＩＰ贵宾享有古城街项目的优先认购权，可享受开盘期间的各项优惠活动；……。协议签订后，陈某某交纳房源认购意向金400000元，开发商当日出具编号为0035821号收据一张。

2021年4月12日，HD公司与王家伟签订编号为ＳＨ2021-4-12-001号《商品房买卖合同》，约定王家伟以每平方米8000元的价格购买古城街第2-4幢从北向南第12间、第13间（4-1、4-2号）一、二层号房，建筑面积共计253.7平方米，并约定交付期间为2021年5月1日前。此后该房屋由王家伟对外出租。

陈某某认为，开发商11年没有与其签订购房合同，而且约定的门面房已经出售给他人出租，开发商是欺诈行为，向法院起诉，要求解除原被告于2011年9月15日签订的编号分别为:ＮＯ.0017、ＮＯ.0018的两份认购协议书；要求开发商返还门面房预付款400000元，并三倍赔偿经济损失1200000元。

法院认为，现认购协议书签订已11年有余，开发商已经与王家伟签订房屋买卖合同，并将房屋交付给王家伟占有并对外出租。开发商的行为已经明确了拒绝与陈某某继续签订房屋买卖合同的意思表示。陈某某要求解除与开发商签订的两份《“古城街”ＶＩＰ贵宾认购协议书》，并要求返还认购意向金400000元的诉讼请求，予以支持。

陈某某与开发商签订认购协议书已经十年有余，在十年的时间内，陈某某仅于2016年向本院提起诉讼，且又撤回起诉。陈某某怠于主张自己的权利，对损失的扩大负有一定的责任。考虑到陈某某的过错责任，开发商对损失扩大的责任及再次将房屋出售的价格，酌定陈某某损失400000元。法院判决，解除陈某某与商丘市HD房地产开发有限公司于2011年9月15日签订的两份《“古城街”ＶＩＰ贵宾认购协议书》；商丘市HD房地产开发有限公司返还陈某某认购意向金400000元，并赔偿原告损失400000元。

陈某某认为一审判决赔偿数额少，坚持要求开发商赔偿120万元损失。理由是，开发商将商铺二次出售的单价是每平米8000元，合计得款是2029840元。如果当时开发商履行认购协议书，陈某某支付的总房款应是773190元。由于开发商的恶意违约，使其多得了非法利益1256650元。如果开发商履行了本案协议，陈某某不仅可以优先购得案涉商铺，而且可以将商铺对外经营或出租，依法获取收益。原判不仅认为我怠于行使权利，而且认定我有违约责任，不仅与客观事实不符，而且有悖常理、毫无依据。

HD公司不同意赔偿40万元损失，要求二审驳回陈某某诉讼请求，陈某某未如约签订商品房买卖合同、未如约付清购房款，陈某某声称不知道开盘时间纯属无稽之谈。HD公司无过错，陈某某是完全过错方、负完全责任方，因陈某某的违约，应赔偿本案商铺交房后空等四年多时间和造成我方七年多时间未收回巨额成本的损失。陈某某称“不知开盘时间”，完全不合情理。

有谁会花这么大的代价买两间临街旺铺而不时刻关注开盘时间和交房时间？退一步说，即使陈某某2013年10月1日不知道开盘时间，到了2017年陈某某起诉开发商时应该知道了吧，为什么知道后近4年内仍不签订买卖合同，不缴纳购房款呢？

二审法院认为，双方在认购协议书中并没有约定标的详情及价款，守约方支付的也仅仅是购买意向金。房屋差价损失应是房屋买卖合同的违约责任，不应适用于预约合同的违约责任。陈某某所称主张按照月息2分的标准作为损失计算标准，但双方并不是民间借贷关系。陈某某对损失的扩大具有一定的责任，一审认定HD公司未履行合同义务，陈某某怠于主张自己的权利并无不当。2022年2月24日，商丘市中级法院终审判决，陈某某与商丘市HD房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立， 驳回上诉。

认购协议书并非预售合同或者购房合同，合同对房屋的具体交付时间，违约责任，签订购房合同时间等都没有约定。11年时间没有签订购房合同，这个责任从常识逻辑上讲应该是双方过错，房地产楼盘的开盘是一个城市的重大活动，作为买房人时刻关注楼盘建设信息是必然的，不管什么原因造成陈某某没有继续与开发商签订购房合同，支付全部购房款，陈某某和开发商都有过错。开发商签订认购协议，收下预付款，就有义务督促买房人签订购房合同，陈某某也有义务督促开发商签订购房合同。但是双方都没做到。

按照陈某某和开发商认购协议的价格，签订购房合同，2013年陈某某只需支付77万元就可以买下两套门面房。2021年开发商将两套门面房出售的价格是203万元，房价翻了一倍多。陈某某认为开发商应当按照房屋差价赔偿损失。但是，因为陈某某和开发商没有签订房屋买卖合同，以房屋差价计算违约金的做法没有法律依据。陈某某要求按照月息2分民间借贷利率计算40万元的利息，但是，40万元是购房意向金，不是民间借贷。法院酌情赔偿40万元虽然有点少，但是在没有约定违约责任的情况下，也只能这样处理了。

这件事情发生在《民法典》实施之前，其实《合同法》和《民法典》合同篇规定大致相同，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。在市场交易过程中，长时间不履行合同情况下，合同双方当事人应当积极沟通、督促履行合同，或者协商变更解除合同，否则，延续几年没有履行合同，最终结果必然是双方混合过错。