抵押房屋能否出卖？买到抵押房屋能否办理产权过户手续？房地产市场有一房二卖的现象，一房二卖最终有一个房屋买卖合同必然无效。房屋抵押后再次出售实际上和一房二卖本质差不多，只不过是一个抵押，一个出售。房屋抵押登记后，房屋主人和抵押权人都可能出售房屋，由此带来的法律关系也不相同，无论是房屋主人出售抵押房，还是抵押权人出售抵押房屋，不解除房屋抵押登记是很难办理产权转移登记的。买房人购买抵押房屋是高风险行为，可能损兵折将得不到房子。

辽宁沈阳市一70后女子通过中介机构购买一套二手房，花费48.5万元。但是，这套房子被开发商抵押给金融机构贷款使用，开发商一直没有偿还贷款500万元，房子一直处于抵押状态。女子接手房屋并居住后，向法院要求办理产权登记过户手续，但是法院却驳回了女子的诉讼请求，理由是房屋抵押权人有优先受偿权。

2018年6月21日，沈阳市大东区70后女子尹某某与王某某、辽宁KP不动产经纪有限公司签订房屋买卖合同，合同约定购买沈阳市大东区新生一街21号3D房屋，建筑面积67.86平方米，房屋价款48.8万元，当天支付王某某定金1万元。当天，尹某某就案涉房屋又与辽宁WF公司签订住宅定购书，定购书约定总房款407160元，2018年9月19日，尹某某转账支付47.8万元，办理房屋入住手续，并开始支付物业。2018年9月20日，该房屋开发商辽宁WF公司出具购房款收据。

2016年9月21日，辽宁WF公司与四川信托签订偿债协议，约定WF公司用173套政府回购房源结清拖欠四川信托债务本息，并于2016年9月30日之前将22套房屋（含沈阳市大东区新生一街21号3D房屋）预告登记在四川信托名下。2016年10月18日，WF公司与四川信托签订商品房买卖合同，该房屋买卖合同备案在四川信托名下。

尹某某向法院起诉，要求判决沈阳市大东区新生一街21号3D归其所有；撤销现有沈阳市大东区新生一街21号3D合同备案；WF公司与四川信托将商品房买卖合同备案至尹某某名下……。

法院认为： 2016年，WF公司与四川信托签订的抵债协议系双方当事人真实意思表示，是对已发生债务抵偿方式的议定，内容不违反法律禁止性规定，依法有效。四川信托对涉案房屋具有优先受偿的权利。

2018年，尹某某与王某某签订房屋买卖合同时房屋早已备案登记在四川信托名下。虽然尹某某又与WF公司签订住宅定购书，但该定购书并非商品房买卖合同，尹某某与王某某签订房屋买卖合同，并向王某某支付购房款项，合同相对方系王某某，尹某某与WF公司间不存在真实的房屋买卖关系。法院判决：驳回尹某某的诉讼请求。

尹某某坚持已经支付购房款，入住房屋是房屋真正购买人，要求二审改判。虽然购买涉案房屋未进行登记备案，房屋仍为开发商所有，此时王某某已经具备了物权的期待权。王某某又将房屋转卖给了尹某某。《XX住宅定购书》已经明确了购买的标的物、建筑面积及价格，是WF公司给尹某某办理入住手续，足以证明尹某某取得了案涉房屋的物权期待权。

四川信托有限公司辩称，王某某与WF之间是否有法律关系无法查明，不能证明具有买卖合同关系。不论王某某与WF之间存在何种法律关系，尹某某的房屋买卖法律关系是与王某某之间建立的，与WF无关。尹某某存在与WF公司、王某某、不动产经纪公司恶意串通的可能性，不具备善意，不可能是善意消费者。订购书是预约合同且未生效，不构成正式买卖合同。

二审法院认为，尹某某虽就涉案房屋签订了订购书，但尚未完成所有权登记，不能直接发生物权变动的法律效果。辽宁WF房地产开发集团有限公司与四川信托有限公司基于双方签订的偿债协议，就案涉房屋签订商品房买卖合同并备案在四川信托有限公司名下。尹某某与王某某签订房屋买卖合同时备案事实已经客观存在，且该备案行为既非房屋买卖合同的法定生效要件，也不产生物权变动的法律效力。2023年3月1日，沈阳市中级法院终审判决，尹某某的上诉请求不成立，驳回上诉。

这件事情听起来不可思议，尹某某支付购房款并办理入住，2018年9月开始一直居住使用。就是没有办理房屋买卖合同备案登记，及产权登记手续。但是这套房屋是经过第三人王某某签订买卖合同，付款给王某某，王某某支付给开发商以后，开发商开具了收款收据和发票，并为尹某某办理交房手续。花钱买的房屋却迟迟办不了产权登记手续。

开发商与四川信托签订了抵债协议，尹某某购买的房屋是其中一套办理了抵押登记手续，同时开发商与四川信托签订房屋买卖合同并进行了备案登记，这个事件发生在2016年。四川信托一直没有行使抵押权拍卖房屋抵债，反而是一直僵持。这就为开发商第二次销售房屋创造了条件。这样开发商实现了一方面用房屋抵债，一方面二次出售获取购房款。至于四川信托，还是尹某某两人都陷入产权归属的争议。

房屋处于抵押状态，房屋买卖合同备案不等于产权变更登记，法院的意思现在该房屋是处于产权待定状态，尹某某的买卖合同和入住手续不能证实取得了房屋所有权，而四川信托的抵押权和房屋买卖合同登记也不是产权变更依据，但是法律上抵押权在先有优先排名受偿权。尹某某尴尬的是住在房子里，支付了购房款却无法取得房屋所有权。如果四川信托坚持抵押权不放，开发商又没有资金归还贷款，尹某某的房子最终落空，只能起诉王某某和开发商要求返还购房款了。