父母出资买房，产权登记在子女名下，房屋产权是否属于共同共有？不动产以登记确定产权归属的原则来说，登记在谁的名下房屋产权就是谁的。父母虽然出资但是产权登记并没有注明，应当视为赠与。从家庭关系角度说，在没有分家析产的情况下，不能说产权登记在谁的名下就是谁的，房屋属于家庭共有财产，在此情况下，没有经过家庭成员同意，无法要求变更房屋产权登记。

北京朝阳区70岁的男子与老伴和儿子签订协议，约定老两口出资70%和儿子一块买房，儿子按揭贷款支付剩余房款，房屋产权登记在儿子名下。事后，男子向法院起诉，要求变更房产登记为共同共有，注明父母占70%份额，儿子占30%，法院却驳回了男子的请求。为什么父母和儿子共同出资买房，房产却无法变更登记为共同按份共有呢？

众所周知，北京朝阳区的房价比较高，老年人买房是无法办理按揭贷款的。70岁的男子胡某某，妻子伊丽白纱（化名）是少数民族，两人的儿子胡某甲（化名）已经成家立业。2020年9月3日，胡某某、伊丽白纱作为甲方与胡某甲作为乙方签订《协议》，内容是：“就购买朝阳区东坝某小区A号楼B单元03室的房产，甲乙双方达成如下协议。鉴于甲方年龄已高，无法独立购得该房产，双方共同购房……。

具体内容如下：建筑面积227.14平方米，房屋总费用：1147.05万元。其中甲方承担费用：购房首付款790万元，税11.75万元，中介费25.3万元，共计827.05万元。其中乙方承担费用：贷款330万元。甲方支付比例71.5%，乙方支付比例28.5%。根据出资比例，甲方实际享有房屋71.5％的权益，乙方实际享有房屋28.5％的权益。现房屋买卖已经履行完毕，甲乙双方皆入住上述房屋。房屋登记在胡某甲名下，该房屋抵押登记日期为2020年6月9日。

双方的协议还特别约定了： 1.乙方为登记的房屋所有人，但甲方根据本协议及法律按比例享有房屋相应权益。2.甲方二人享有该房屋的永久居住权。该居住权不受房屋产权变化的影响。待条件成熟时，乙方为甲方二人到房屋产权登记管理部门办理正式的居住权手续。

胡某某向法院提出诉讼，要求确认胡某某、伊丽白纱享有朝阳区东坝某小区A号楼B单元03室房屋71.5%的权益，胡某甲享有28.5%的权益；胡某甲协助办理房屋的产权变更登记手续，变更为胡某某、胡某甲、伊丽白纱名下。

胡某甲不同意胡某某的主张，认为《协议》中记载的胡某甲贷款金额330万元仅为本金，没有包含胡某甲偿还贷款支出的利息，主张《协议》记载的权益份额对其明显不公，应按照胡某甲贷款本金和利息的总和计算其所占份额。

伊丽白纱不同意胡某某的主张，认为伊丽白纱和胡某某是共同所有人，胡某某在没有征得伊丽白纱同意的情况下，无权提起共有权确认之诉，且伊丽白纱不同意确认共有份额。

法院认为：胡某某以三方之间存在《协议》为依据，主张胡某某和伊丽白纱对涉案房屋享有物权，缺乏事实和法律依据。《协议》仅为三方之间的内部约定，不发生不动产物权设立、变更、转让的效力，即不发生物权变动的效果。法院判决：驳回胡某某的全部诉讼请求。

胡某某坚持要求办理房屋产权登记为按份共有，要求二审改判。不动产权属证书并不具有证明物权的绝对效力，争议房屋不动产登记与真实权利状态不符，确有错误，人民法院应当根据客观事实确认胡某某对涉案房屋享有物权。

胡某甲辩称，《协议》约定的购房本金的比例，不是共有的约定，依据贷款合同，胡某甲贷款330万元，胡某甲共偿还590万元。《协议》约定的不是房屋共有，只约定了胡某某享有居住使用权。

伊丽白纱表示，在胡某某坚持及迫使下才签订的《协议》。胡某某与伊丽白纱仍是夫妻关系，胡某某以夫妻共同财产的名义起诉，未经过伊丽白纱同意，无法代表伊丽白纱意志，伊丽白纱不同意诉讼的方式。房屋是胡某甲的，胡某某、伊丽白纱依据《协议》享有居住使用权。

二审法院认为，《协议》虽然约定了胡某某和伊丽白纱、胡某甲之间享有的权益比例，但《协议》也明确了胡某某和伊丽白纱享有该房屋的永久居住权，胡某甲为登记的房屋所有人。伊丽白纱、胡某甲均不同意胡某某的诉讼请求，在此情况下，法院考虑在三人共居一个大家庭内，目前应当按照《协议》的约定履行为宜，而非由法院确认各自的权益。2022年12月31日，北京市三中院终审判决，胡某某的上诉请求因无相应的事实及法律依据，难以支持，驳回上诉。

不动产权属以登记为准，出资是债权债务关系，不动产产权是物权关系。法律上能够确认共有关系的是夫妻关系期间的房产购买行为。父母要求确认子女名下的房屋为共同共有在法律上没有明确规定，实践中也多数行不通。大量离婚案件中，父母出资买房，产权登记在子女名下的，子女离婚，父母要求房屋产权的都失败了。

有人疑问为什么父母出钱买房登记到子女名下，要求变更登记到父母名下就行不通呢？这是不动产物权的特殊法律属性决定的。实际上，买房协议本身就写得很清楚了，父母出资，产权登记在儿子胡某甲名下，父母具有永久居住权。这样胡某某和伊丽白纱的出资行为就具有赠与性质，只不过这个赠与附加了条件，胡某甲应当保障父母的永久居住权。

也就是说，胡某甲要赡养父母。胡某甲和父母在房屋共同居住生活的情况下，胡某某很难要求变更房屋产权登记。胡某某和胡某甲父子闹矛盾，但并没有和妻子伊丽白纱离婚，婚姻家庭关系没有变化。在妻子和儿子不同意变更房屋产权登记的情况下，于情于理法院都无法强行要求变更房屋产权为按份共有。人上了年纪因家庭纠纷容易感情用事跑偏，这个需要多一些理性，多一些时间逐渐化解。