买房人支付购房款后，贷款公司主张开发商以房屋抵押担保贷款，要求优先权，法律该支持购房人的住房权，还是支持贷款公司的抵押权？商品房销售过程中，开发商将楼盘抵押给银行贷款，造成买房人办产权证困难，和开发商将楼盘抵押给民间借贷公司贷款是一样的性质。

新疆阿克苏地区库车市一开发商在楼盘开发建设过程中，缺少足够资金，就将楼盘抵押给小额贷款公司贷款1500万元。同时，将楼盘商品房的装修工程承包给一个装修公司，由于没有足够的资金装修，就用其中一套103平方米的房屋抵账装修款。此后，贷款公司就起诉开发商要求确认商品房抵押权，优先受偿权。2022年6月30日，裁判文书网发布，阿克苏地区中级法院终审判决驳回了贷款公司诉讼请求。

王某甲与王某乙系亲兄弟关系，两人从事建筑防水工程。2012年12月5日，某房产公司与王某甲签订《商品房买卖合同》，约定王某甲购买某·某小区A幢B单元21d号商品房，房屋建筑面积103.82平方米，单价3，400元，房款总价352，988元。

2013年4月27日，某房产公司取得商品房预销售许可证。2013年5月14日，王某乙与新疆天宇建设工程有限公司签订《防水工程承包协议书》，工程名称：库车某·某，约定按市场销售价以房抵工程款，最后决算，某房产公司的法定代表人在新疆天宇建设工程有限公司盖章处签字确认。

2015年4月10日，某房产公司法定代表人贾某某向王某乙出具结算证明，确认王某乙在某某完成防水包工包料工程量，最后工程价款为542808元（含保留维修金27，457元）。某房产公司于2016年5月6日出具《收款收据》，确认收到王某甲某·某小区A幢B单元21d号商品房房款352988元，并在收据中注明：工程防水工程款抵房款。

2017年4月5日，王某乙因某房产公司尚欠其防水工程人工工资189，820元，向法院提起诉讼，库车市法院判决某房产公司向王某乙支付劳务费189820元。

2016年8月2日，某房产公司向王某甲交付某·某小区A幢B单元21d号房屋，该房屋现已装修使用至今。也就是说，王家兄弟以装修工程款抵账方式购买了一套商品房。

2013年12月30日，泰某公司与某房产公司签订了编号为JKN0201300051《借款合同》，合同约定某房产公司向泰某公司借款10000000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。同日，泰某公司与贾某某签订了编号为JKN0201300052《借款合同》，合同约定贾某某向泰某公司借款5000000元用于资金周转，借款期限为2013年12月30日至2014年7月29日。

2013年12月30日，泰某公司将上述两笔借款汇入指定的贾某某账户内。同时对上述两笔借款泰某公司与某房产公司签订了编号为DYN0201300051号《抵押合同》约定将某房产公司开发的库车某·某商住楼18-23层，共88套商住房（含案涉A幢B单元21d室房屋），建筑面积11694.31m?，评估价为30405200元，作为上述两笔借款的抵押担保，约定抵押期限为：自2013年12月25日至2014年12月25日。同时就上述抵押合同到库车市不动产登记中心办理了抵押登记。

2013年12月30日，泰某公司、某房产公司、贾某某就上述两笔借款到新疆维吾尔自治区公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证。2015年12月15日，泰某公司向新疆维吾尔自治区公证处提出关于某房产公司的上述两笔借款及利息申请强制执行，经公证处审查后，出具执行证书。

2016年1月19日，库车市法院依据执行证书向库车市房产管理所出具协助执行通知书，查封冻结某·某地上18-23层总面积为11694.31平方米的房屋，其中包含涉案房屋。

由于资不抵债，2020年5月28日,库车市法院作出裁定受理阿克苏某房地产开发有限责任公司破产清算一案，并于同日指定新疆某律师事务所担任阿克苏地区某房地产开发有限责任公司管理人（以下简称管理人）。泰某公司向管理人申报41723374.99元（本金15000，000元，利息26723374.99元），对88套房屋享有优先受偿权。房产公司1500万的贷款，泰某贷款公司的利息6年多时间就2600多万元，这么高的利息小小的房产公司怎么承受得了。

经管理人对泰某公司申报债权审核后，认可泰某公司的破产债权为41723374.99元，对53套房屋的变价款享有优先受偿权，对涉案房屋因已实际销售不享有优先受偿权，泰某公司对该债权审核提出异议后，向法院起诉请求：确认泰某公司对某房产公司名下位于库车市友谊路与胜利路交汇处某·某小区的A幢B单元21d室房产享有抵押权，并享有对该套房产拍卖、变卖所得价款的优先受偿权。

法院认为，王某甲在购买案涉房屋后以防水工程款抵房款的形式交纳了全部房款，并从2016年8月2日起办理入住，现该房屋已装修，并实际居住。对于泰某公司主张其对某·某小区A幢B单元21d室房屋享有抵押权并享有拍卖后价款优先受偿权的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。一审法院判决：驳回阿克苏地区泰某小额贷款有限公司的诉讼请求。

泰某公司不服一审判决上诉称：一审法院查明王某甲与王某乙系亲兄弟关系，认定依据不足，查明事实不清。亲属关系证明，仅有居委会盖章，而并没有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不应作为本案定案依据。虽然王某甲与某房产公司签订了《商品房买卖合同》，但是并非真实的买卖，而是以房屋折抵债务，目的是消灭某房产公司的债务，并非销售涉案房产，并不构成特定物买卖。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条认定王某甲对涉案房屋享有足以排除抵押权的权利，适用法律错误。王某甲已有其他住房，不能适用上述法律认定王某甲享有足以排除抵押的权利。实际施工人的地位并不等同于承包人，且工程并未验收合格，王某甲权利优先于贷款公司于法无据。

某房产公司辩称，破产清算清偿顺序中，王某甲作为消费者购房人享有的权利优先于泰某公司的抵押权。购房人王某甲与某房产公司于2012年12月5日签订《商品房买卖合同》， 2016年1月19日某房产公司已收到王某甲全额购房款，王某甲自2016年8月起已经占有、使用房屋至今，符合消费者购房人的认定标准。双方约定按照工程劳务款冲抵房款的支付并不影响王某甲商品消费者的身份。王某甲对涉案房屋享有足以排除抵押权的权利。

二审法院认为，某房产公司向王某甲出具收到A幢B单元21d室房款352988元的收款收据，并于2016年8月将上述房屋交付王某甲，王某甲入住案涉房屋，实际居住至今的事实足以证明：王某甲为居住需求购买案涉房屋，符合商品房消费者身份，其以抵工程款的方式支付全部房款，对案涉房屋享有物权期待权。虽然泰某公司对案涉房屋享有抵押权，消费者的物权期待权在顺位上应当优先于抵押权。

2022年6月28日，阿克苏地区中级法院终审判决，阿克苏地区泰某小额贷款有限公司的上诉请求不能成立，驳回上诉。

王某甲和王某乙是兄弟合伙经营一家建筑防水工程公司，王某乙出面和某房产公司签订了楼房防水工程《承包合同》，但实际负责施工的是王某甲。王某甲在双方签订承包合同之前就签订了《商品房买卖合同》，整个楼盘防水工程款542808元，购房款抵扣352988元。2016年8月2日，房产公司交房屋交付王某乙居住。只是没有办理产权证而已。

虽然，阿克苏某房产公司将楼盘抵押给泰某贷款公司的时间很早，但也仅仅是法院对涉案商品房进行查封冻结，并没有对王某甲购买的商品房进行拍卖处理。2020年5月28日，法院受理某房产公司破产申请，对房产公司的执行程序结束，转为破产债权申报。王某乙购买的房屋已经支付了全部购房款，不能算房地产公司的破产财产。

泰某贷款公司实际上是对王某乙购买房屋排除在破产财产之外不服，起诉要求确认其享有抵押优先受偿权。消费者购房后对住房的物权期待权优先于债权人的抵押担保优先受偿权，银行都不能例外，何况是小额贷款公司。泰某贷款公司对53套商品房有优先受偿权，收回贷款和部分利息应该没有问题，只是赚不到那么多利息了。王某乙的房子是保住了，房产公司申请破产了，未来产权证的办理还是个麻烦事。小民营开发商资金不足高息民间借贷，最终是被民间借贷利息压垮。