买房人的物权期待权与债权人的抵押权发生冲突时，法律保护谁的权益？广漂男子买房无法办理房产证，开发商将楼盘抵押给资产管理公司。男子起诉开发商和资产管理公司要求解除抵押，资产公司称开发商和买房人明知道房子抵押还销售，抵押权优先受偿，2022年6月21日，裁判文书网发布，法院判决消费者对住房的物权期待权优先于抵押权，要求资产公司和开发商限期为买房人解除房产抵押手续。

在广州打工生活多年的河南籍70后男子陶某某，决定在广州买房安家。2013年12月28日，与开发商广州某梯地产开发有限公司签订了《花都某和山庄（原名某梯山庄）认购书》：认购花都某和山庄御山区G10栋DF号住宅。该房地产优惠后总房价为914641元。陶某某签署认购书时交付定金20000元整，2014年1月3日前付清首期房款554641元，剩余房款须于2014年1月3日前办完全部按揭贷款手续并支付。

2014年1月1日， 陶某某与开发商签订《花都某和山庄购房协议》，该协议明确，陶某某购买位于广州市花都区梯面镇花都某和山庄御山区G10幢DF 号在建商品房，面积为140.85平方米，该商品房按套出售。该商品房总价款为914641元。在2013年12月28日前，支付房价款278603元（含订金）；在2014年12月30日前，支付房款92012元；在2015年12月30日前，支付房款92012元；在2016年12月30日前，支付房款92014元；在签订网签合同时，一次支付余下360000元房款。

陶某某购房款分十一笔支付，均通过银行转账或者现金支付。陶某某于2017年5月15日办理案涉房屋的收楼手续。2018年1月21日向物业公司交纳涉案房屋的保洁服务费及住宅管理费。某梯公司已将案涉房屋交付陶某某使用。2021年12月，陶某某向某梯公司催促办理网签及备案手续，由于所在楼盘房屋被开发商以在建项目抵押给银行贷款，后银行将该笔债权转让给广州市资产管理公司，造成购买的商品房无法网签，不能办理房产证。

陶某某向法院起诉请求：要求某梯公司与陶某某就广州市花都区某和山庄G10栋DF 套房签订商品房买卖合同并网签备案；某梯公司、资产公司为陶某某办理广州市花都区某和山庄G10栋DF 房的撤销抵押手续。

法院认定事实：广州市花都区某和山庄G10栋DF 房，开发商为某梯公司。主管机关行业数据查询上述房屋现状态为有抵押，不可销售状态。该房屋的产权情况表显示，该房屋用途为住宅，抵押状态为在建工程抵押（登记日期为2018年6月30日，抵押权人为资产公司），合同状态为未签订合同，确权状态为未确权。

广州资产管理公司向法院提交了其（债权人）与某梯公司（抵押人）于2018年5月31日签署的《抵押合同》。2018年6月30日，涉案房屋办理了抵押权登记，不动产登记证明号为粤（2018）广州市不动产证明第08013976号，登记的债权人为资产公司，抵押范围为全部，抵押方式为最高额抵押，最高债权数额为3.3亿元，属再次抵押。

法院认为，某梯公司作为案涉商品房的开发商，在明知案涉房屋已经出售给陶某某、已经收取陶某某全部购房款并将房屋实际交付给陶某某的情况下，仍将给房屋抵押给资产公司，某梯公司的行为严重不诚信。

参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（2002年6月20日法释[2002]16号）第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，资产公司作为抵押权人对案涉房屋的优先受偿权更不能对抗陶某某对案涉房屋的物权期待权，资产公司可另循途径向某梯公司主张相关权利。

陶某某主张登记产权人某梯公司和抵押权人资产公司办理案涉房屋的抵押登记撤销手续有理，法院予以支持。法院判决：某梯公司与陶某某签订广州市花都区某和山庄G10栋DF 房的商品房买卖合同并办理网签备案手续；某梯公司与资产公司为陶某某办理广州市花都区某和山庄G10栋DF 房的撤销抵押手续。

资产公司不服判决上诉称：陶某某及某梯公司的房屋买卖行为是在规避广州市的房产限购政策，是无效的。陶某某在资产公司抵押登记设立前并无购房资格，对无法办理房产过户手续具有过错，应自行承担法律后果。陶某某是否实际付清房款一审法院并未查明，且房屋未进行竣工验收不具备交付使用条件，一审判决事实认定错误。

某梯公司允许陶某某分期支付全部购房款的时间长达3年，甚至未要求陶某某支付分期付款期间的任何利息，该种交易模式与商业交易基本逻辑不符，与常理不符，资产公司有理由怀疑陶某某与某梯公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。

陶某某不是工程承包人，本案房产不涉及工程价款优先受偿权问题。一审法院未考虑房屋买受人购房资格、主张权利期限、商品房买卖合同是否签订、购房款是否真实支付、房屋是否具有交付使用条件等情况下，简单得出“物权期待权”大于“工程价款优先受偿权”大于“抵押权”的结论，侵害抵押权人的合法权利。资产公司是国有企业，有维护国有资产安全的职责。

陶某某答辩称：涉案房屋是抵押给建行白云支行的，后面转到资产公司，资产公司对案涉房屋已经有销售的事实是明知的。根据某梯公司与资产公司相关合同的约定，约定的抵押动态抵押率不高于60%，意思即某梯公司贷款的金额除以实际抵押物的价值，不高于60%，但是现在抵押物的价值是将近9亿，抵押率已经达到了30%多，抵押率远低于60%，在2018年8月份,我方向资产公司发函要求其撤销部分已售房屋的抵押，但是资产公司并不配合。

二审法院认为：陶某某提供了其持有的由物业公司开具的保洁服务费、住宅管理费发票，并主张某梯公司已将案涉房屋交付其使用，理由充分。一审判决认定陶某某与某梯公司双方房屋买卖合同关系已经成立并生效，并无不当，二审法院予以确认。

陶某某属于消费者购房人。陶某某支付全部购房款并实际收楼，上述行为均发生在某梯公司将案涉房产抵押给资产公司之前，某梯公司作为涉案商品房的开发商，在明知涉案房屋已经出售给陶某某、且已经收取陶某某全部购房款并将房屋实际交付使用的情况下，仍将案涉房屋抵押给资产公司，某梯公司的行为严重不诚信。一审法院判令某梯公司和资产公司办理案涉房屋抵押登记涂销手续，处理并无不当。

2022年6月17日，广州市中级法院终审判决，资产公司的上诉理由不成立， 驳回上诉。

这是一起由开发商期房销售引发的消费者买房网签难，无法办理产权证纠纷案件。开发商以在建楼盘项目做抵押向银行贷款3.3亿元，银行将该笔贷款债权转让给了广州资产管理公司。法院认定开发商某梯公司，一方面向消费者买房收取销售款，一方面将楼盘抵押给资产管理公司。
其实，开发商是同时抵押贷款和向消费者卖房，从期房预售就开始了。开发商认为楼盘项目9亿元的价值，贷款3.3亿元，银行和资产管理公司要求过分了，按照抵押率60%的比例计算，应当解除6亿元的楼房抵押担保手续，但是资产管理公司就是不同意。既然楼盘商品房都销售出去了，开发商为何没有偿还贷款？那是开发商的问题，可能销售资金用到了别的项目上。

这件事情警示，买房人购房前一定要了解清楚商品房是否产权清晰，有没有被抵押的情况，避免购买到被抵押的商品房无法及时办理网签和产权登记手续，引起法律纠纷。