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买房人无力还房贷,银行执行房屋遭拒,法院,消费者生存权优先

(2022-04-10 12:02:38)
标签:

买卖合同

住宅楼

按揭贷款

执行中止

分类: 法律

买房人唯一的住房能否被执行?司法实践中支付一半以上购房款的唯一住房,银行不能执行。2016926日,河南三门峡市水一方房地产开发有限公司与中原银行三门峡分行签订《抵押合同》,抵押春天城住宅小区和商铺。抵押明细表中包含有春天城住宅小区(住宅)#号楼2单元#号房产,并在三门峡市房地产交易中心办理抵押登记。也就是说开发商在卖房之前已经将楼盘抵押给了银行。买房人无力还房贷,银行执行房屋遭拒,法院,消费者生存权优先


2018412日,买房人刘某某与水一方公司签订的《春天城定房单》显示:房号#号楼2单元#号,定金341850元,折后总房款541850元,该定房单加盖公章为春天城售房部专用章。同日,水一方公司与刘某某签订《商品房买卖合同》,水一方公司出具收据显示:今日收到刘某某交来春天城#-2-#房款,人民币叁拾肆万壹仟捌佰伍拾元。 根据双方的合同约定,剩余20万元房款以银行按揭分期付款的方式支付。

由于买房人刘某某并没有按照约定偿还20万元的房贷。20191126日,中原银行三门峡分行申请对“三门峡水一方公司等单位和个人的债权” 强制执行公证,河南省三门峡市正大公证处作出(2019)豫三正证执字第1号执行证书。

中原银行三门峡分行申请强制执行《执行证书》。2021715日,三门峡中院作出协助执行通知书,请三门峡市房地产交易中心协助执行查封水一方公司名下所有的位于三门峡市商务中心区中心大道北、苍龙河东春天城住宅小区,包含有#号楼2单元#号房屋在内的共30套住宅以及5套商铺。

刘某某对查封行为不服提出执行异议,称该房屋是其唯一住房,如执行该房屋其将无处居住,法院作出执行裁定书,中止对三门峡市商务中心区中心大道北、苍龙河东春天城住宅小区#号楼2单元#号房屋的执行。

中原银行三门峡分行遂向三门峡中院提起执行异议之诉,要求撤销三门峡中院作出的中止执行裁定书,继续对三门峡市商务中心区春天城住宅小区#号楼2单元#号房产采取执行措施。

理由是:刘某某购买春天城住宅房屋前,该房屋已经抵押给银行。中原银行在申请执行水一方公司等人案件中,依法查封了登记在水一方公司名下的位于三门峡市商务中心区春天城住宅小区#号楼2单元#号房产。刘某某与第三人签订的《春天城定房单》并非合法有效的书面买卖合同,刘某某与第三人签订房单、支付房款的时间均晚于案涉房产被抵押时间,刘某某在履行定房单前应负有审查不动产登记情况的义务,未尽审查义务导致房屋不能办理登记的,应当认定对不能办理登记的事项存在过错,无权排除强制执行。

刘某某答辩称,其是案涉房屋的实际所有人,且已经支付了约定的大于50%的购房款首付,剩余20万元按照约定以按揭方式支付,并使用多年,未能变更登记并非其造成。

2022121日,三门峡市不动产登记中心出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示:申请人刘某某,产权登记信息查询结果为0套。

法院审理认为,涉案房屋系登记在水一方公司名下的商品房,该房屋为居住用房,刘某某购买房屋的目的亦是用于居住。其次,刘某某与水一方公司签订了《春天城定房单》、《商品房买卖合同》并按照约定支付了超过总房款50%的对应价款 341850元。

第三,刘某某在当地并无其他房产。刘某某作为商品房消费者,其对案涉房屋享有房屋消费者物权期待权,该权利系基于消费者生存权益这一更高价值的维护,赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的权利。

虽然,中原银行在刘某某购买涉案房屋前取得了涉案房屋的抵押权,但是,作为消费者购房人的权利优先于抵押权,刘某某对案涉房屋享有排除执行的权利。

2022328日,三门峡市中院判决,驳回中原银行股份有限公司三门峡分行的诉讼请求。

这起事件比较典型的是,买房人刘某某在买房之前,开发商已经将楼盘抵押给了银行,买房人和开发商签订了尾款按揭付款合同。在买房人没有按期支付房贷后,开发商根据与开发商的抵押合同,直接申请了强制执行公证,然后申请法院强制执行。没有进行诉讼程序,后边的执行异议之诉,是因为刘某某申请执行异议,法院中止了对刘某某房屋的查封执行措施。当然,排除银行的强制执行,需要满足3个条件,签订有书面买卖合同,买房人唯一住房,支付一半以上购房款。

 

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