青岛市商品房买卖合同(预售)易出问题条款分析及对策

诚功律师事务所   代宝义律师13687671242

    青岛市商品房在预售时，需要购房者与开发商在房产交易中心的网站上网上备案签约，其后双方将合同打印出来签字盖章。该合同由青岛市工商行政管理局和青岛市建设委员会制定，合同尽量遵循了公平原则，其中有些条款加强了对购房者的保护，但由于合同只是样本，有些条款的内容无法固定，要求购房者在签合同时与开发商协商确定。但消费者作为弱势一方，往往很难和开发商抗衡。这里介绍几个签合同的技巧，并针对该合同中一些易出问题的条款向购房者作出提示。

一、签合同的技巧

1、不要急于签约

购房者去签合同时，开发商往往会有一份合同样本让购房者看，其中，开发商已经将大部分条款填写完整。但这个合同样本一般会在购房者有明确购买意愿时才会拿出来，而且会催促购房者尽快签订正式合同，不给购房者充分的时间去研究合同。律师建议：购房者可以将合同复印或用数码相机拍摄下来，回去后仔细研究或请律师审查。切忌在开发商的催促下，未看清合同条款就匆匆签约。

2、仔细查看开发商的相关证书

这些证书包括《建设规划许可证》、《企业营业执照》、《土地使用权证》、《房屋预售许可证》等证书。这些证书中，要么有开发商的详细信息，要么是开发商取得房屋预售许可的文件，马虎不得。

二、合同中易出问题条款分析及对策

1、第一条第二款，房屋的地上和地下结构应当明确，否则日后易产生纠纷。

2、第五条，若选择第二款，应当注意开发商的义务约定。

3、第七条，此条是购房者延期付款时的违约责任，开发商往往将购房者的违约责任约定的较高，购房者应当给予足够的注意，以免付款延期时承担重大违约责任。

4、第八条第二款，此条是开发商擅自变更房屋设计时的违约责任，开发商往往将此项填为零，也就是开发商在擅自变更房屋设计后不承担违约责任，这对购房者十分不利，应当给予足够注意，要求开发商承担一定的违约责任，否则，开发商很可能会变更房屋设计，损害购房者利益。

5、第九条第二款，此条是开发商变更小区平面布局时应当承担的违约责任，注意事项同上一条。

6、第十条，注意空白部分，这是开发商延期交房后免责的理由，一定要给予充分注意，否则，开发商延期交房后，购房者将无法主张赔偿。

7、第十一条，第一款，此条是开发商延期交房时应当承担的违约金，开发商往往将此项约定的很低，购房者应当要求开发商承担与购房者延期付款时同样的责任，以体现公平原则。

第二款，是开发商违约时购房者可以选择的权利，应当充分行使。

8、第十三条，此条是将来不能取得房产证时，开发商应当承担的违约责任，应当给予足够注意，充分行使好自己的权利。
    9、第十六条，此条是房屋出现质量问题时，开发商承担的责任，第一款中的空白处，应当努力争取较高的倍数，以制约开发商，更好的保护购房者的利益。

10、第十八条，此条是开发商违约的情况下，购房者行使合同解除权时开发商应担承担的违约责任，购房者应当努力争取较高的赔偿额，起码应当与购房者违约时承担的违约责任相同，以体现公平原则。

11、第二十九条，此条是关于纠纷解决方式的选择，仲裁和诉讼的差别较大，仲裁是一裁终局，诉讼则是二审终审。综合衡量，本律师认为，选择仲裁对购房者较为有利。

12、附件一，本附件是关于付款方式和付款期限的约定，关系到消费者何时付款的问题，是合同的关键条款，千万不要因为在附件中就忽视了。

13、附件二和附件三，这两个附件是关于房屋的建筑设计及内部应达到标准的约定，十分重要，购房者应当仔细查看，切勿因为繁杂就一带而过。

14、附件四，这是关于房屋权利状况的文件，一般情况下，开发商都将房屋在银行进行了抵押，以获得贷款。购房者在签订合同时，应当明确约定，开发商在交房时，应当将抵押解除。

15、补充协议，在上述条款之后，开发商往往会弄一个补充协议，并且约定当合同正文与补充协议不一致时，以补充协议为准。由于合同正文是由政府部门制定，其中对购房者的保护力度较大，对开发商的要求较为严格。因此，很多开发商就利用补充协议对正文中的条款作出变更，以逃避责任。购房者在签订合同时，一定要对补充协议特别注意，其中往往有很多开发商免责的条款，并有加重购房者责任的条款，一定要仔细查看。

以上是合同中一些易出现问题的条款，购房者在签订合同时应当特别注意。但是，购房者毕竟不是专业律师，可能很难发现其中的问题，也认识不到问题的严重性，因此，建议购房者在签订合同前聘请律师对合同进行审查，支出的费用与出了问题后的损失相比，可谓九牛一毛。