谈房价容易，无论对错，无问西东。

        但是，如果嫁接一些东西，比如这个房价是阿里的马云来谈，可就不一样了，因为马先生是公众人物；假如马先生再被嫁接上慈善的帽子，他的一言一行就更见说服力了；再看看国内三大数据电商，阿里活跃用户超七亿，年赚1722亿，京东活跃用户近四亿，年赚122亿，拼多多活跃用户近6亿，年赚-70亿，马云最大的外衣是杰出企业家，嫁接上去，马先生谈的房价自然可以铺天盖地。

        马云说过了几年以后，房价如白菜价，自然是便宜，再抽象下，房价肯定将在未来下跌。

        说说真的容易，还因公众属性而广为传播，听之者，未听之者，舆论往往获取自身所得后，不计关联者死活，或许，房价涨了，跌了，说的这个当事人无关紧要，接下来会把无房户，一分为二，听从者，不买房或推迟买房，未听从者，顶风买房，未来房价结题，这本来是一波的人，或将在财富这两个字下面一分为二，若如马云说，则买者后悔不迭，若反之，则未买者可能将退休后的马先生私骂N次。

        讲几个真实的理由，楚芸一般没有发言，不代表任之。

        第一点，决定房价的，到底是供求关系，市场性质（或格局，买方还是卖方市场）还是币值与财富配置，楚芸讲，这些都不是，决定真正的房价水平的，最深层次的因素是福利水平。

        福利水平决定房价，由此也可以得出结论，房价表面涨幅不会猛，也不敢猛，但填空式上涨即洼地上涨，结构上涨，地段上涨，功能上涨，品牌上涨，透支资源与消费信贷式上涨，比比皆是。

        福利，看起来是社会福利，象六险五险什么的，实质上，这只是福利的一种形式，福利还表达为，税收结构与税政，纳税人的广度与深度，应税资金放在哪儿，投放在哪儿，公共属性是否得到完全的声张？福利还将触及医疗养老旅游退休用工限制从业资格等很多方面的收或放。

        福利还与市场开放程度高度正相关。

        楚芸想指出，如果你认为房价未来会跌，如同认定我国已经进入福利社会，不需要再在福利制度化建设方面做文章，现有福利水平已经很成熟了，而事实上是，我们未来，或者不久的未来，还有相当多的福利文章要做，可做，比如要素市场化配置，比如资本市场的利率市场化，比如混改，比如人群积累聚迁向中心城市或城市群集中，比如农业产业化升级，比如农业资源资本化，这些是市场主体性福利，于个人来说，未来个税，赠与，继承，奢侈消费与贫富差异、财富转移、慈善，这些都将是与个人福利相关，

        总之上面列举的这些，都将破题，进入落地阶段。

        伴随这一过程，一方面是数据的几何级增长与裂变，也就是货币总量，国家有效GDP，国民收入等将迎来持续暴发性递增，这会带来百姓口袋里的数字至少会爬坡式增长；另一方面人口向资源好的城市集中，人口增长方式迎来传统的刺激生育，两极分化，即老龄化与幼龄化，工薪这个符号会裂变，更多的条件，将创造更多的优质有产者。

        所以，不要被人均误导，人均四十几平米的居住面积说明不了问题，如果计算农村产业资本流动与产权流动，未来优质有产者，不会再以工资多少来判定，哪天起来，你们村被收购，你也可以邻近比较好的城市落个户，买个房，成为城里人。

        成为城里人，未来你可能会后悔。

        楚芸下第一条结论，房价向上的数字将持续遏制，但依然无法阻挡房价在未来充分上涨，所谓充分上涨，一方面是至少上涨幅度不会低于CPI波幅，另一方面是多数城市，这个多数，是指扣除先锋城市，即房价榜样城市，被标签了的，容易受到极端关注的城市，除此而外的城市，房价将现持续普涨。

        讲第二点绑架，此前许多人讲的是，房地产绑架了经济，事实上呢，可能是财富拥有者绑架无产者，为什么这么说，你的房租来自于所谓穷人或无房户，你的升值来自于政府高溢价出让用地与房价的与日俱增，你的倒手源自于更多的接盘者，你的倒手差价或所谓收益，实际来自于政府用公共财政，在你的小区附近放进了城市资源，你分享了无产者的应得溢利，楚芸讲，现在至未来一段时间，消化房地产绑架经济，消化土地财政，消化经济发展城市发展对人口与资金红利的依赖，转化为有产者对房价上涨的直接绑架。

        它们是，

        已完成购房且不依赖消费透支的，无按揭的；

       投机上岸及各式拆二代什么二代的；

        各类城中村，小产权物产持有者；

        垄断状态下的头部供应商，不仅仅是开发商，还包括与之关联的相关产业行业的头部供应商……

        楚芸将之称为第三方力量，并认为这个第三方力量，将失去未来房价持续上涨而不是下降。

        不管你信与不信，其实，现如今，这个经济全球化受阻，中国力量受到国外的全面排斥，庚子年疫情的破坏性打击与未来经济面的修复，新经济越来越发达以后传统企业传统产业传统就业传统经济体，这些外部环境，或将逼迫我们实施一段时期的宽松政策，包括财政，货币政策在内。

        这些，将助力产生一个用资相对宽松的时间，一方面让房价更趋合理，指结构的合理，性价比的合理，上涨的合理而不是数字化畸形上涨；另一方面房产的供应层次，价格层次分明，管制将适当宽松，恶意买房没有或很少，有理由抢断房价温和上涨的必然存在。

        还有两个比较复杂显见的话题，人口结构与资源结构，这些实际会助力房价上扬而不是下跌。限于时间与篇幅，不讲，再说上面两个理由足够进行充分的五年判断。