在经济与房地产的双重双向调整周期，地产股存在较大的持有价值，但这波调整分三个阶段，一是消化阶段，二是新建阶段，三是淘汰阶段，所以不能用经济运营周期律来解释，时间上也不会是一两年这么短。
基于这种判断，地产股的短期买卖价值不太乐观，相反，长期或中长期持有价值依然存在。
有人统计过，以万科A为例，过去十五年间，持有万科A分红及股价出售利差合并计算的投资收益率高达22%，接近万科向外公开的财报利润平均水平，相反，笔者几个要好的朋友，以股票买卖为生，单就地产股计算收益，收益年回报不及4%，低于股票的平均投资收益率。
新近的情形我们一块交流，以下整理的是我的意见。
1、低位买入对目前的地产股没有大的意义：
已经过时了，失去了低位一说。
2、低买高售切忌：
个人感觉：多数地产股在制订2014年度计划以及未来中周期规划的时候，都没有判断出2014年的頺势，并且未来需求，指买房的，以刚需及首改为主不会改变，同时，刚需受制于经济的晴雨变化最明显，首改受政策尤其是税费改革最明显，而无论如何不动产登记联网与房产税，增值税改均已经提上议事日程。
3、地产股的参照系数应有所修正：
基于地产股背后，其原始核心资本是在变化的，原始支撑业务也可能面临调整，同时，地产行情变化与投资热情、消费热情的粘合度似乎不太高，终端消费者的变数过大，仅看业绩，成分，资本收益率及流动比率，易被淹没在估价变动因素之中。
因为，越是波动的市场，越是政策不明朗的市场，地产的估值越谨慎。
4、地产股与股票为主资本市场的开放程度成反相关关系：
在其它资本市场，地产股并不可能成为成分股或政策股，因为其它资本市场上的地产股其依托的是终极产权。另外，信托、基金、借贷紧紧围绕地产事业展开，有点中国以前的专款专用的特色，钱集起了就放在项目上周转，我国恰好相反，先以地为引擎，拿地做项目奔着上市，挤上车后再拿集起的钱，或套现或套利或所谓产业多元化发展。
所以仔细观察，上证深指中的地产股，当资本市场越开放，能够上市或者借助政策及工具创新，能够融资的渠道越宽，地产股的价值越发显窄，反之亦然。
未来地产股将成为传统行业，而资本开放程度更宽，笔者认为地产股的短期交易价值会逐渐减弱。
5、地产股的营销空间过窄，不宜做短期投资：
以前大家把房地产当做生财的工具，以为百年老店，取之不竭。突然，当经济的变化，无法支撑既往的产业路径，无法顺了你的求利心愿，以致几近束手无策，但所有一切显示，所有的所有集中到一处，必须让这个让你欢喜让你忧的玩意活下去，活得好。
老实说，为什么中国房地产玩完，玩到必须照着美国的两房模式，玩到必须用日本鬼子的案例来警醒，玩到必须政府一会空调一会救市的地步，根本，你在发展一个产业的时候，并没有任何理论支撑，也没有投入任何精力去进行理论建设，实践出真知，真知反哺实践，丢掉一半，还谈何成功，出了问题势所必然。
围绕理念的缺陷，我们可以非常简单地概括房地产需要什么。
定义一下，所谓营销空间，指一个产业或行业能够由市场主体个体经营把握的手段、工具、策略、模式，营销空间的客观存在，会导致产业行业产生差异化竞争，如若一个产业或行业的行政规范过多，管制标准过繁，便会催生千篇一律，导致同质化竞争，进而导致恶意竞争，倾销也间或穿插进来。
试想，如果一个企业家无法体现价值，另一个非企业家却干得风生水起，这能是一个正规的行当吗，是一个规范的产业吗，能成其为一个专业的行业吗？
可悲的是，房地产业内，许多人，自认业内人士，还非常专业地认为自己专业，事实上给剖析一下，不外乎定定户型，看看规划总体，提提所谓目标客群，渗透渗透素质细节因素，成本管制，战略等，哪有营销的差异化痕迹，因为你所有的方式方法全统驭在有关部门手里，这些相关部门占领了绝对的营销空间，才导致如今房地产的“报国无门”。
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