本篇文章由两部分组成，下面的内容是三年前的论证：

    原住建部政策研究中心主任、现中国城乡建设经济研究所所长陈淮先生，日前在《北京青年报》地产家居行业年度大戏——北青传媒地产家居峰会上做了主题演讲。他说，中国房地产市场和住房建设的核心问题并不是房价的涨跌，这只是一个局部的小问题，让中国老百姓都住有所居、住到城里、变成有产者。这个过程并不是仅仅房价的问题，至少现在有四个核心问题。即完善住房保障体系、完成从脱困期向改善期的转变、农村剩余劳动力向城镇转移、年轻人结婚娶媳妇的住房问题等四个核心问题。

    此言一出，有许多人哗然，马跃成同志首当其冲，认为房价才是住房建设的核心问题，前者不知为有产阶级说话还是语出公心，后者则有失偏激。

    楚芸说，房价绝对构不上中国住房建设的核心问题，但陈主任也没有理由将房价抛开单论一些保障、转变、转移、娶媳妇这些并不关键的问题。楚芸工作室的研究成果表明，中国住房建设的核心问题是有四个，但陈先生的一个都不在列，此言不虚。

    一、土地资源流失、透支、边际递减与穷公民被剥夺的问题，这是解开中国住房建设死结的死结问题。

    说它是死结，主要是我们无法实现土地私有化。

    此外，三个方面的因素直接导致高房价长期存在。

    因为既然属于全民，那么全民有权力过问为什么按照政府的意愿来出让并按照政府的要求订价？耕地红线是一部分，似乎还应为子孙后代留下一些优质土地而不是他们父母遗留下的房子，

    把孩子的问题放在父母身上是房价过高原因之一吧。

    其次土地资源流失严重，早期通过关系储备的土地到现在还有未被开发的，地方政府可以决定集体城镇用地流转，政策可以划拨也可以将划拨转化为商品房，等等，关系权力的结合让土地资源大量流失，并掌握在开发商、准开发商手中。

    准开发商就是有办法拿地没有钱的开发商，空手套抓狂的恶果就是房价上涨。

    再就是政府并没有计算土地边际，相反认为土地是无限升值的，事实上土地升值是站在全国角度，因为人口数大而可居住用地少，但放在任何一个发展中城市，土地边际递减客观存在，也就是可供开发的土地价值，这里的价值是用获益减去成本的差额，客观是递减的，因为政府要出让土地，必须搞市政建设，或者用远景规划来吸引开发商掏钱予以完善。

    自然的，开发商是生意人，不会做亏本的买卖，房价自然会攀高，隐含成本被完全转嫁。并且政府并没有将收益完全取之于民用之于民。

    二、供应主体多元而利益趋同并形成垄断的问题，这是解开中国住房建设问题的利益链问题，即并非专家学者决策者们没有看到，而是因为身在其中，利益共同体的力量远大于穷公民的力量。

    市长说买不起房，谁信呢？

    银行为什么没有执行信贷政策的刚性约束，税费逃避造成多少税源流失，房地产曾经是纳税侏儒，这些都源自一个共同的问题，即利益共同体的客观存在，高房价催生富裕阶层的速率世界第一。

    处于利益共同体外的那些穷人呢，被租住被购买，因为无论如何计算，房价下跌他们也买不起，因为存量被富人抢走了，房价高涨他们更买不起，但也租不起，世事没有四美具，二难并的美事，于是穷人只好硬着头皮买房，只为不将有限的银两投了水漂。

    三、资本泡沫化问题，这是解开中国住房建设问题的本质问题。

    中国人的聪明世界有名，有些人吃房子住房子，安逸，但毕竟还有更聪明的，他们渗透到开发链当中，成为二次开发商或者是开发商的衣食父母，享受决策权，因为发现了资本可以倍增或以泡沫化扩张。

    做为开发商来说，可能用四分之一的钱获得百分百投放产出，因此他们可以拿出其中的四分之二甚至更多来博弈未来的增量，并且房产容积的弹性让他们的利益与贿赂成本相比显得更丰满，于是围绕资本、围绕资本泡沫化扩张，集中了中国人的大部分钱财与精力，也催生了绝对多数的亿万级人财。

    四、住房生产过剩问题，这是解开中国住房建设问题的根本问题。即只有解决了住房过剩，房价自然应声而跌。

    我们回顾一下计划向市场转变时期的房价，当时武汉能够卖出2000元的视为天价，北京二环内能够破万便被视为营销创举。广州机场边卖1600，依然无人问津。为什么呢，核心问题在于当时人们居住在计划的房子里或村集体私房里，还没有意识到房子的价值所在，商品房市场只是富人的游戏而已。

    此后，全面货币化以及快速推广市场供应土地，产生了土地财政发展城市化的畸形现象，生产过剩，导致人们发现此奇货可居，于是，囤积者、先进的市场准入者、早期的公务员阶层等先进劳动力变成了部分房东，在快速经济增长的同时，房租也成倍上涨，直接让富人首先发现了这个市场过剩的东西还有诸多价值。

    人们关注存量，事实上却是生产过剩，其主要原因就是市场均衡并非来自于购买力均衡，但政策偏偏总以信息总量来衡量，看到居民储蓄率偏高，便想着如何让其掏钱，买什么呢，房子，因为有前期房东的示范传导。

    当然隐含的一个前提是，政府做好保障房工作，当市场真正的需求者偏少，生产过剩便会作用于供求关系进而导致房价下降并最终趋向平稳。另外就是不要将农村人往城里赶，保留他们的生存天地也可以解决生产过剩问题，关键是政策总认为生产不是过剩而是短缺，并认为增加供应可以抑制房价。

    接下来楚芸将结合最近几年的变化对上述问题进行简要归纳分析。

    1、土地问题，本届政府终于认识到问题所在，目前的政策也在逐步去土地财政依赖症，大约方向是理顺农村宅基地流转基础、逐步取消土地二元化制度、实施以人口城市化为中心的城镇化进程、清理土地领域的腐败、清理土地开发进度及存量、清理土地附着的税费。

    2、供应问题，谁也没有搞清楚供应问题，更没有谁去碰供应端的利益链问题，但目前的宏观经济环境以及微观经济 运行涉及到供应端的问题，无论政府如何救市，现有存量消化完毕也就是房地产业重生之日，照着目前的制度设计，没有触及利益分配与再分配的制度触角，是这一问题无法顺利解决的主要矛盾所在。

    3、资本泡沫化问题，目前所谓救市就是防止崩盘，但无法再进行重估价，在无法正确估价基础上盲目采取外国那种房贷证券化、利率市场化做法，老实说，非常可怕，有可能将泡沫无限期递延与分解，有专家指明这属长痛不如短痛的问题。最好在利率市场化前，在房贷证券化前，消灭部分泡沫，也就是在未来一年内试行破产，让部分劣质资产通过金融工具，转化为坏账及银行资产。

    4、生产过剩问题，已经不存在了，因为要解决房地产的历史问题必须快速去库存，而快速去库存就得实施相对宽松的财政与货币政策，还有就是近期两三年内指望地方政府紧缩土地供应不太现实，否则会出现城市破产现象。

    概括起来，笔者认为政府绕道走，不要就房地产搞房地产是理想的办法，但间接必须考虑在稳定实体经济发展环节的同时，适当照顾房地产领域的消费，但主旨在刺激消费，对开发领域从紧是必须的。