倾巢而出：房价上涨台前幕后十大推手_楚芸工作室

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倾巢而出：房价上涨台前幕后十大推手

(2009-07-08 13:47:01)

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房产

财经

房价

楼市

博文

北京

分类：我思故我在

由理论上说，造成房价高涨的主要因素是通胀预期、新增土地楼面成本预期、热钱涌入、投机进入、投资需求大举入市；由实践上说，造成房价高涨的主要因素是存量地拥有者是否存在垄断、存量房的控制性销售、炒楼花、非合理融资、消费者追涨、次生需求的大量滋生。

理论实践上讲的房价高涨因素，是显现的，还有几个隐含的导致房价高涨的因素，它们是收益畸形、政策刺激人群购买力畸形、刚需恐慌性实现、洗钱与灰色收入进入楼市等。

以下逐一分析之。

1、洗钱与灰色收入进入楼市。

洗钱借助经济不景与通胀是最佳机会。灰色收入为什么会集中释放，主要与我国正处财政转型与行政机构改革的关键时间，五十九现象又来了。

北京有家中介机构，专做海景房，一直处于亏损状态，为什么还红火地坚持？据说，其在老家东北那边，担负非常多的现金收集，其任务不在于经营，在于如何把人们委托的现金转化成各类投资性物业。

2、通胀预期下收益畸形、政策刺激下购买力畸形带来的边际消费。

正常状态下，钱放在银行最稳妥，但通胀预期打消了人们的这个念头。另外，高达52%的储蓄率，并且储蓄构成当中以机构与企业实体为主，未来货币政策变化在所难免。

因此，建立于收益畸形之下的一些储蓄户，势必选择将现金转化为不动产。

与此类似的另一个方面就是公务员老师事业单位这些户籍、收益稳定性、保障程度比较高的团队，为了刺激经济发展，刺激楼市车市股市发展，出台许多利好政策，这一特殊团队基本上是“利益均沾”，并且购买力强，收益的每次调整都会增加这一群体的收益，所以信贷紧缩或扩张对他们的消费影响甚微。

3、刚需恐慌性实现。

前一段时间支持楼市小幅回暖，使人们忽视了刚需的力量，认为小阳原后继乏力的关键将在于2008年紧缩时期沉淀的刚需尚不足以支撑后市的持续回暖。事实证明这种判断是错误的。

小阳春阶段的刚需释放，一是价格型的，二是一次置业，三是年轻人居多，仅占刚需的很小部分，其他事实上仍然选择了观望，而地王频现，量价齐涨，摧毁了他们继续观望的梦想。导致刚需出现恐慌性购买。

这波刚需是什么特点呢？改善居住条件，适当进行投资，认为现实环境，把钱存进银行还如买套房子，并且对股市的大进大出并不看好的这批稳定收益的阶层。这样的刚需发生恐慌性购买以后，是希望后市房价继续上涨，他们不是投机。

4、次生需求的大量滋生。

什么是次生需求，就是依存于政策，依存于旧城改造，依存于二手房市场所产生的新增潜在需求。

先看政策，比如青岛实行双改政策性住房供应，在市区建设经济适用房，价格破六，但与商品房的一万二依然两倍之差，这个时候，许多利益链条上的消费者，即前期的经适房消费者，加速出货，甚至低价出卖原有住房，转而寻求新政下的经适房；再比如山东的胶州滕州等，推行的实物拆迁加部分货币补贴，使得拆迁户有条件出售旧房，从而产生新增购买力，显然这部分购买力是投资性的。

再看旧城改造，以前旧城改造的弱势群体在拆迁户，现在追求和谐的拆迁，追求保经济增长的拆迁，拆迁户非常受益，毗邻拆迁地带的新房市场也受益。旧城改造的一个重大特点就是容积率清空，原来住十万户，拆迁建设后可能只能容纳五万户，逼迫其中的挤出户选择再置业。

再就是如媒体人士所预测的那样，二手房东现在也不傻，看到身边地王出现了，抬高了房价，这无疑损害了二手房做为一次消费的主要选择，转而寻求新房消费，也就是二手房市场的价格上扬导致了许多依附于二手市场的需求旋即进入到新房市场。

除此而外，发展经济的模式，即大量发展特区经济，新城市经济，也带来大范围的城市化，催生了边缘供应，带动周边城市的异地置业，从而产生针对本地城市的次生需求。

5、结构差异下消费者追涨。

这是一个让房价高反而获得理想销售的一个怪象。

由于开发商供应不是现实的完全供应，它不是卖白菜，所有人将自己的菜全摆上架，供人挑选。而是有所保留地摆摊设点。而在买房人这边，户型决定论是仅次于地段论的最唯一性的选择，因为户型涉及到总价，首付与使用成本。

开发商看准了这一点，有意营造房源稀缺的现状，导致消费者对个案户型的盲目追涨。

另外，9070政策确实带来反而效应，许多城市早期执行该项政策积累了许多单价低总价高的垃圾户型，这让新增供应与品牌开发商拣了个便宜，受到市场追捧的那些户型双高出售，带动市场的持续高热，转而促进恐慌性购买。

6、地王楼面价带来未来房价的高预期。

仔细研究，地价与房价，与目前的房价事实上没有多大关系，但在一个高涨的环境中，地王对未来该区域的房价具备一定的提示作用，既提示在售楼盘可以有多大的升值空间，也在提示购房者，你如果不买，你就享受不到未来相对于地王的地段升值。

假象重复一千遍就成了真理。

7、热钱、投机与投资需求的复苏与大举入市。

商务部因为外贸的疲软正在谋求外资入楼市的放宽，民间融资迟迟不能扩容，导致一些热钱在楼市澎湃而出，而此前投机与投资需求的复苏与大举入市起到推波助澜的作用，不可忽视。

比如，中高档住宅市场的投资需求，带有投机性质，这不受货币紧缩影响，按照财富杂志的评价，中国年均9%时期的每年新增中产阶层比例是5.7%，美国兰德机构并认为中国的富裕阶层远不只官方统计的13.7%，至少达到两成，而且中国将富裕阶层比提高到四成，把城市化率提高到七成，把城镇化率提高到五成，把社会保障支出占财政总支出比提高到发达国家的30%，把文化类产业比重提高到占国民经济的三成，还要五十年，而中国在这一段时间必然伴随速富、国民经济伴随通胀的持续高涨。

世界各国的经验启示，经济低胀向高涨发展的过程，正是中产阶层追求中高档财富的关键时间，我国目前普遍理想的预计认为经济至少未来两三年才会彻底触底反弹，所以这两三年也将是中高档市场的黄金期。

另外一个因素就是2008年的紧缩，市场上中高档产品总供量没有增加，需求增加必然导致市场在回暖的同时，价格也会进一步攀升。

8、开发商的控制性销售策略。

开发商是精明的，中国开发商更精明。现在开发商的控制性销售策略已经炉火纯青。不仅仅通过价格策略进行控制，也不仅限量供应，更在土地储备、上市项目安排、周期安排、产品创新等几个方面全面进行控制性营销，开发商管理战略的调整，让房价高位运行有更强劲的基础。

9、二手房东存在结构性控制。

尽管二手房只是市场的一角，但二手房东由于收益差异，前几年黄金楼市造就的投机持有，事实上产生了结构控制。也就是说，二手房整体不动，市场立马会出现结构矛盾。

这种结构必然要求几年前的泡沫也好，投机也罢，通过市场释放才有利于盘整，所以许多地方政府采取了刺激二手房优先发展的政策，当几年前投机性持有的二手房入市，产生的是新一轮的投资性需求。

10、假按、炒楼花与非合理融资促房价抬升。

还有一点，开发商靠资金生存，但开发商的资金不全靠政策性融资政策，在经历2007-2008房企上市年，2008-2009房企高速融资期以后，因为资方的关系，房价必须高位运行，这也是不可忽视的原因之一。

假按是开发商短期缓解资金压力催生的产物，属合理不合法的东西，但客观存在，而房价上涨态势下此举更有意义，既捂盘，又可多赚钱。炒楼花是资方进行整体合约性购买的一种合法方式，相当于按照约定价格整体团购，然后开发商在分期销售过程中把约定价格与上涨价格之间的差价返还给融资方。还有一些非合理融资，比如开发商不利己进行的高利融资，都带来后期销售价格必须抬升才有利可图。

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