房地产这个东西太综合了，所以分析起来必须一题一题地做。今天讨论的题目是：加息适用已购住房是否合法，这里的合法是指法理，不是国家上层建筑的规定。
角度一：实体从旧，程序从新。
这是税则中的一种说法。实体税法的适用以税收债务发生有效的旧税法为准，程序税法的适用以税收债务发生后生效的新税法为准。这一原则有两方面的含义：一是实体具备溯及力，新税法与旧税法的界限仍是新税法的实施日期，在此之前发生的纳税义务，当时有效的旧税法仍具支配力；二是程序税法在特定条件下具备一定的溯及力，即对于一项新税法公布实施以前发生的纳税义务在新税法公布实施以后进入税款征收程序的，原则上新税法具有约束力。此原则的适用仅限于一项纳税义务的发生与征收跨越新程序新法与旧程序税法交替时期的特殊情况，而不是说新的程序税法普遍具有约束力。
从制订部门比照分析，央行与税法制订部门类似，法律除外。目前的做法是：已购住房碰到加息，负担成本自动上升。属于一刀切的做法，这是认为不合理的一个方面。
角度二：合同的保护与法律溯及力。
房屋买卖是一种合约行为，这种书面合同应该取得与一般合同同样的法律保护与法律溯及力。看看合同法的相关规定再说。一个规定是合约标的在原合同来看是稳定并双方存在同样的理解；二是既然房屋买卖纳入合同管理，那么合同履行中的完全履行与不完全或部分履行也是存在的普遍形式，在房屋买卖合同中，合同当事人是买受人与出卖人，双方对房屋的坐落规格价格付款方式交付标准管理及配套等进行了详细约定，这应该是一个合法的完整的合同，也不存在显示公平与非真实意愿表示；国家加息是针对按揭合同的，而按揭合同的主要当事人是房屋买受人与发放贷款的金融机构，而金融机构按我国现有法律规定是商业主体之一，因而这两个当事人的约定也应该是完整的并双方存在共同理解的意思表示。将加息负担约定在合同里，请问当事人中哪一方有这个权力或者权利？这是认为不合理的第二个方面。
角度三：产权与产权变更（交易完成与处置）。
首先产权是由制度经济学发展而来，产权的科斯与诺期两个代表人物都认为产权所有人至少对资源或财产或资财享有收益权，加州大学的德姆塞茨认为“产权是使自己或他人受益或受损的权利”，我国市场经济取向采纳了这一观点，看看私有权制方面的，看看物权法，延续理解一下就是“交易一旦在市场上达成，两组产权就发生了交换。虽然一组产权常附着于一项物品或劳务，但交换物或劳务的价值却是由产权的价值决定的。”很明显，房屋买卖在买受人与出卖人之间交换意味着产权的合法转让，因而其价值量应该是准确无误的，并且该项产权未来是利得还是损失，其权利人应该是买受人。加息由买受人承担实际是国家利用上层建筑剥夺了作为产权新的所有人的买受人的“未来利得或损失获益权”。这是认为不合理的第三个方面。
角度四：资本成本说。
资本成本有一个前提就是必须是资本，换句说法，当事人一方使用的可以是“资本”，但另一方则不存在资本利得，如果说房屋升值，通常经济学的解释，是投资收益。如果没有记错的话，投资收益是投资人投资于一项产权交易的既得利益应该受到法律保护而不是单方面以合同的外衣予以剥夺。这是认为不合理的第四个方面。
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