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暴利之争出自不同的成本动因
(2007-03-16 00:09:33)我们先看看房地产这个词，无论从形式还是词汇内容而言，房子加地共同构成居住空间。因而探讨房价的时候不能只谈住房不谈地产，当然大家会讲高房价的里头包含了地价问题。现在从成本动因分析开发商为什么钟情只涨不跌？
在开发商眼里，房子的成本、地产的成本算计得非常准。房子的成本起自选好承建商止于物业交用；而地产的成本则起自拟拿地之前，止于拿到地并立项申报完毕取得动工条件。分析成本动因的意义正在这儿。
开发商对自己的花销心里有数，但毕竟是生意人，所以他们很是讲究时间成本、风险成本。这里的时间成本包括了：拿地之前的筹备期开支、拿到地以后囤积起来伺机启动中发生的各种周转费用、正常的用资费用；这里的风险成本包括了：下注成本与眼光成本，不管你信与不信，并不是所有的开发商或投资人敢于在一块空地上下注，在政府身上下注的除外。也并不是所有的开发商或投资人都具有快速切入的眼光。所以对这部分成本，市面上的人都认识不出来，也都没有计入房价成本，而在开发商这里则是存在的并必须通过市场要回来。
这种成本带来的利润就是地皮赚的，只有把地产单独看着一桩生意，开发商的好多开支和行为才能让其自己理解。也正因为开发商拿地前后、拿到地前后、拟开发成项目前后，当发生许多本不该发生的开支，开发商的账本里地皮钱包括买地的相关所有支出，而不仅仅是政府收走了的那部分。如此，则开发商就是不把地上的房子卖给谁，光地皮，他心里就想着要赚多少？！你现在来谈开发商暴利他当然不同意啊，人家一块地储备了几年好歹有点回报才对啊。
再看房子成本。前面提出的试图说明：在开发商赚头里边，他们自己认为地皮赚的部分拿开，卖房子再按成本加合理利润进行定价，所以谈不上暴利，即便有也是眼光独到带来的地皮钱。
在房子成本中，他可以列支以下名目，金融利息，税费，营销管理成本，哪一项都是不断上涨；还有就是隐形成本，吃了喝了玩了送了的，上不了台面的成本，甚至被强行慈善那么一回的营业外支出。
收尾总结道：因为开发商并不认为便宜从政府拿到地就该把房价降下来，相反在他们的眼里，地产中赚的是一块，那是血汗钱与一般的钱效益可不一般，而且冒着嗨大的风险拿的，所以地产经营是开发商合理利润的第一环。房子开发中的利润是第二环。所以呻吟，咱们并没有暴利！
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