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暴利源自良好的心理素质与成本惯性
(2007-03-11 23:48:10)有人担心泡沫，有人则提出暴利说，本人赞同后者，但成因与理由有所不同。
我的意见，开发商所谓的暴利源自良好的心理素质与成本惯性。
先看看心理素质。
开发商大都来自这几个方面：一是在其他行来的初始创业期完成原始积累，碰到国家政策管制而跑步进入房地产行业；二是与政府官员隔壁左右，千丝万缕，藕断丝连的那些阶层或个体；三是慧眼独具的早期进入者以及第一次海难存活下来的那一批；四是借壳上市后又脱壳的那部分集团式开发商；五是当年给政府提供了帮助被回报成了开发商的，当然地主当了不算短时间；六是被政府引入室内的“狼”，被别个放了归到中国山下的“虎”，体面的会念经的外来和尚。
正因为这些成因，没有哪个开发商不具有良好的心理素质。如“守口如瓶”“海誓山盟”“攘外先安内”“订立功守同盟”“看着眼色行事”“闻风而动”“以守待攻”“众志成城”……
他们良好的心理素质为他们赢得了如下时机：
1、早于利润平均化时期大量囤积优质资源（土地，项目审批，政策利好）；
2、敢于在别人看不起眼的地方盖房子；
3、敢于在没有桥、没有电、没有气、没有水（自来的）的地方拿下大块的便宜地；
4、敢于超出政府审批范围盖房子；
5、敢于扛起“旧城改造”的大旗，无论城头变幻；
6、敢于把心思放在研究政府心思上而不是如何盖好房子；
7、敢于赌羊群效应而放弃“薄利多销”；
……
再看看开发商的成本惯性：
什么是成本惯性？就是指以销售价格为基础，以增量成本为基础算计利润率与利润绝对额。而不是根据市场可接受价格算计成本并加强管理。不同的思路造成成本的最终负担人不同，前者的成本转嫁于终端消费；后者则是打进肚子往里咽。举例，一个开发商并不计较他拿地的成本，而是先确定市场销售价格，如旁边的万科卖四千元每平米，他可能确定价格在3800元左右，以后如果因为税费问题或开发成本递增，开发商会将新增成本计入房价并加计该项成本的预期利润，假设政府开征土地税导致成本加300元，则开发商可能将售价提高到3800+300*（1+30%（目标利润率））=4190元左右，压力交给市场一半，另一半压到营销中介身上，目前的代理业均是共担风险的。
这部分加价有没得市场承认呢？因为大部分住房消费者买房子并不去追求和计算个体成本，而是在众多项目中去选择和比较取舍，无形中将该片区的价格设定在一个平均数值基础上。而开发商垄断地位成全了他的大胆妄为。
先进规范的开发商可能在产品异质性上做文章，但潜移默化的作用还是存在的，没有听说万科的房子主动降价的先例。
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