在新浪网的调查中,营销服务机构与开发商做局哄抬房价既被新浪网列为参考因素第二位,目前也恰好排名第二.我也从事了十几年的房地产营销管理与服务工作,到过几个比较发达的城市.这里主要从个人体会的角度谈点真实的想法.

第一个想法是,营销服务机构在房价制订以及涨价时机把握方面确实推了波助了澜.

    因为我们是代表开发商开展营销工作,相当是开发商的一个重要部门.因为饭碗的原因,我们会悉心照顾好开发商,既要照顾好开发商的人,又要照顾好开发商的屋,那就是为他谋取最大利益.然后我们才能从中分一杯羹.每一个中介营销机构均会向开发商承诺向市场要效益.本质上双方的效益来源又都来自市场承认并兑现了的房价.

    老实说,因为我们长期浸淫于市场,已经从四周并放大半径对房子看了半天,当然占有信息优势,把握消费心理方面更有城府一些.说穿了制订房价时候已经考虑市场可接受程度.

    做为营销人,他还会是生意人,因而会研究涨价的时机问题.比如通过派卡,通过虚假信息营造,让亲戚朋友来捧场形成羊群效应等都是营销服务机构想出来的"招".目的是让买家感受产品的可贵之处.

    房地产越来越规范,理念在更新,如果全程提供服务,则营销机构对自己的产品非常有信心,这也是好产品必然卖出不一样的价格的真正原因.

    对于这个方面的说法,影响房价程度如何?

    我的意见与体会是:开发商同意涨价和同意中介营销机构的价格政策,并非由着去,他会考虑资金周转\时间风险\机会成本等,快销有时对开发商的企业发展更为重要.而中介机构的涨价建议\价格建议也迎合了开发商的这一需求.

    那么我们营销服务机构是不是房价至于今地步的元凶之一呢?

    如上所述,没有把存货变现,任何风险均继续存在于市场之中.薄利多销是大家明眼知道的.开发商做出最后决策,同意按较高的价格卖房,还得依据市场的准确判断,有的开发商判断的准确长远则项目收益更大些;有些开发商因为各方面实力不济选择短平快销售,利润相对小些.

    不要骂我,其实房价就是供求双方在并不太平等的基础上的博弈,毕竟博弈了,没有输家.输家是国家,是政府.

    因为地价便宜,开发商的余地大;

    因为税费混同税费管理松动税费寻租机会宽泛,开发商的隐型成本之于涨价部分而言九牛一毛,更乐于从事;

    因为供地没有完全市场化,地价的评价没有完全专业化,因为还存在不同社会阶层的善后居住问题,如企业破产,如城市区域性动迁等,开发商确实存在独断的眼光,提前储备了便宜的土地;

    因为城市化突然兴起,城市规划调整如何进行,城市功能突变后对城市进行伤筋动骨的改革,因为房地产这种产品行政性因素较多,开发商在企业办社会的前几年委实落到不少好处……

    这些应该是订价\涨价的根本原因或言空间所在.敢于"顶风(风险)而上"者都胸有成竹.中介机构挂了彩头,不应当回避,但不是大家可以斥责或讨伐的主流.

第二个想法是,营销服务机构的服务水平差异与政府缺乏对之的理顺与管理,致与房地产相关的二手房市场与新房市场一起成为房价的温床.如同人口的自然出生率下来了,总量与基数影响仍在.

    中介服务水平差异,并不体现于各中介的经济效益.因为大家都要吃饭.那么势必有中介从事不良操作获得不良收益.而我始终认为,信息缺乏管制,信息不对称,老百姓无法与卖家坐在平等的位置,而置产又是中国人传统中的安居乐业之本,有时候为了得到而不惜舍弃.助长了价格的上升.

    同一事物的另一面是政府对之缺乏管理,一个中介机构如果代理了一个楼盘到终局基本没有生存问题.打一枪换一炮让道德感在房地产销售领域缺失.

归纳一下就是,二手房市场因为新房市场的原因居高,新房因为地租及其他非常规原因不怕涨价,甚至出现人们看到的囤积现象,因为一个项目如果不顾及口碑,其保本点可能也就在销售率百分之四到五十左右.前几年更低些.高档房保本点更低.二者一同上了船,现在都在等政府来解决,

可能是搭救,也可能是重收那张旧船票!