第一篇说明你必须做出买还是延迟买的抉择。这里是谈，如果想近期买，如何把握的问题。

第一步，分析所在的城市，当然是指中心区及近郊发展这些。中国的城市结构以圈层布局为主流，首先对一个城市的分析当围绕环状交通展开分析。这是解决你从大类上选点的重要一步。政府对土地进行定价也主要参考了圈层布局与环状交通，因而房价的层次基本以交通布局为界线。另外，随着环状交通设施的逐步完善，私家车的逐步普及，在环线附近购房，一是不用担心升值潜力，二是不用担心将来的交通，三是出租率较高。

第二步，分析区域。当你对一个城市了解后必然选定在哪一个大概的区域购房。判断区域的目的有二，一是考察区域各方面的生活设施配套程度，二是决定房屋的性价比。

关于第一个问题即配套程度，主要参考标准是与主流商圈的交通半径（完成大类的购物所须的交通时间）而不是生活日用品的购买方便度，因为现在的住区配套均能解决这些问题。

关于第二个问题即性价比，要知道，性价比是你买房过程中的全程必须考虑的问题。考察区域房子的性价比指的是：区别不同项目的内涵来确定买的值与不值。因为开发商个体的开发能力是有区别的，为什么万科的房子卖的贵还有人买呢，因为口碑以及产品品质产品的功能与新颖程度等已获得好评，也就是超出部分的价格是有内容的，性价比可以有保障。

那么，同一区域不同项目的区分即性价比选择有没有标准呢？主要有，

1、开发商对投入的认识或观念。大家知道小气人做不成大事。

2、开发商对信息及承诺所持的态度。如果开发商被理解为比较守规矩，老实，那么说明他对开发是有信心的，因为信息公开程度、所做承诺的粗细与兑现程度等，决定了买受人的保障程度。也是开发商的一项较大的支出或潜在支出。前几年有开发商承诺回购或无理由退房取得较好的销售效果就是一例。

3、比较各项目土地的取得年限以及变更频率。如果项目土地方面的变更频繁或取得年限过早，说明开发商要么没有实力要么与该地块的关系比较复杂，保守的买房者最好慎重。

4、看看开发商对对待容积率的态度。一个误人的做法是全部或以高层为主，让你在模型上看出有大片绿地，并大张旗鼓地宣传间距，这是个陷阱；简单的判断是，以多层为主，小高层为辅，高层主要放在角落地块或因为生态景观特别突出而上量，则这个小区的容积程度比较科学，反之，说明开发商的商业考虑太复杂太多，因为只有具有先进开发理念的开发商才会对住区的布置老成持重些，第一次开发的往往只关注外观布局及户型面积等，看不到容积水平与产品的关联度。

5、项目承诺提供的管理与服务内容及取费。不要眼睛只盯着物业管理费，便宜无好货。但也不是象有的开发商承诺的，管家服务，当居住人口、居住率、商业服务周密程度等指标达不到要求，物业公司承诺的有关服务到不了位。这方面主要看物业公司的品牌以及开发商对物业公司是否按章办事，即交付一定的资金让物业公司不至于捉襟见肘。

6、规模。由于交通的发达，规模在选择房子中的地位有所下降。因为城市化进程超出了国家的想象，大部分城市基本是成片开发，土地看似闲置实际名花已有主，所以我的意见规模不要考虑太多，开发商不能省的钱绝对不会为老百姓去省。

7、在上述条件下结合你所要买的户型格局与面积，参考决定购买该区域哪一个具体项目。

第三步，确定具体户室。核心内容还是比较性价比的问题。不过这个时候比较的性价比是指不同户室的朝向、景观、公摊、视野、使用功能方便度，还有一个容易忽视的是未开发区域的承诺。

也许你看过很多房子，所以在此，朝向，使用功能方便度两个问题不用讲，如在武汉，必须南北朝向并采光通风好。主要讲景观成本、公摊、开发区域承诺三个问题。

景观成本并不象开发商所讲的那么高，尤其是先天条件较好的住区。所以只要绿化达到国家的最低标准能够纳入到物业管理的重要范畴，以后每天能够看到干净整洁新鲜的植物和部分带有使用功能的小品，就可以了，还可以依此项与开发商要价；顺便的一个是视野问题，不要相信售楼小姐的话，最好毛坏时候去实地观察。

公摊在不同城市标准有差异，在同一区域不同的开发商那儿，公摊的猫腻不同程度存在，可以借助官方机构或律师指导来确认这个问题。公摊除标准差异外，户室内空也是必须考察的重要范围，看户型有无浪费的空间，如过道，如非高档住宅的专设玄关，如储备间，如小孩房保姆房等，有些空间并不是开发商从理念角度考虑预设的而是因为容积方面的考虑不得已而为之。比如同样的三房型，一卫的话面积一百左右最合适，二卫的话一百一左右最合适，如果做高层面积到一百四就得注意了。

再看开发区域承诺问题。笔者经常听到人们的抱怨，原来承诺这里是花园的，现在做成商场了，原来说屋前屋后都是绿地，现在补进一两栋楼等，这些就要求买房时在合同里定好约定的或补充条款。必要时请律师顾问，不过现在的体制没有对律师取费进行管理。如有中介营销方面的朋友可以找他们免费帮帮忙。