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武汉房地产是国家调节住房的参照物,但不是样板
(2007-02-26 22:58:29)武汉在地理位置方面与同类城市相比占优，武汉因为整体规划及中西部开发战略调整，房地产近几年跃升很快，均价按官方公布的已经超过三千七百五，那么武汉房地产与全国以及同类城市相比有些什么特征呢？
第一，武汉市房地产市场对其周边城市有具大的吸引力，既包括武汉城市圈所包括的九市，还包括武襄走廊，因而武汉全市房地产买家构成方面，土著居民不算主流，相反的周边城市及在汉投资的生意人占较大部分，近年来武汉的就业环境大为改善吸引了相当人才以武汉为驻地进行的一次置业；此外就是特殊阶层对房地产的推动，如前几年的老师购房，现在虽然减缓，但据统计每年新增老师仅以理工华师看均超过五百人，这些都是一次置业的生力军。
第二，与此对应，武汉的生意好做，以武汉为圆心周边城市为半径，作为物流基地、服装加工基地、四大特区、中部桥头堡，集中了省内约百分之七十的交易量，南北对流增进了武汉对外资的吸引和拉动。有人来就需要住房。另外十六大对以前的一些灰色收入采取灵活态度也让周边一些购买力进入武汉。
第三，武汉地区的商业老实说不很规范，实质上贫富差距大于同类城市，因而从前几年通过炒房得利的投资投机人并不会因为国家的调节止步，投资型购房容量可观。
第四，武汉之大足以包容一些功能已经异化了的准房地产，这些在短期内也吸引着部分投资资金。
第五，武汉的交通规划与发展相当强劲，致使一些地区的地租成倍上涨，加上前几年累积的部分存量地，导致产品价格层次非常接近，除了高档住宅外，很难用价格离间购房者。房价自然居高不下。
第六，武汉是从四线城市甚至五线城市的均价水平一跃而升至二线城市的，加之人口量的剧增，需求量加大，二手房市场、还建成本这两项较之同类的城市如西安算是比较活跃的，导致腾空的再投资或二次置业存量比较可观。房价上升趋势明显。
第七，与第六项相对应，政府实际对土地地租并没有把握准确，总体而言武汉市土地拍卖是按三线城市来对待，房价则跟上了二线城市。这样的结果是，一线城市的大型开发商兵不血刃就可以在武汉拿到心脏地块。何况谁也不敢把武汉当做陪都来进行土地成本确认。最大的一块成本让政府担下来，房价取高值，武汉的开发商自然牛一些，有些开发商开发一个不到三四万方的项目就敢进军十万左右的项目开发，而不管是否有足够的开发能力。
第八，与一线城市相比，武汉的土地出让形式规范，但因为基础及历史原因，不合规的事情也还有发生，再者，有些历史问题无法追究责任，只能由政府承担组织重任，让其进行开发程序，助长了部分继承性开发（去年统计的近二千七百亩存量项目说是十二月底要动，至少有一个大点的项目到现在还岿然不动）。
有了这些认识，结论就明确了，武汉的房价与其现时的身份是刚刚相符，不存在任何泡沫。如果把武汉的潜力稍微计算在内，武汉的房价还会继续攀升，所以置业者观望的意义不大。唯一可行的就是往外走，按照三环交通布局购买买得起的房子才是正道。举个简单的例子，南湖花园的东方莱茵，三期小户按四千元每平计不算太贵，首付也控制在四万以内，以南湖地区的未来还有四五百的上涨空间。这类房子的性价比还是比较上轨道的。
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