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控制房价的钥匙
(2007-02-26 15:36:06)在这个里头混就得懂点基本的道理，一是从政府的角度多考虑考虑，二是帮老百姓申张申张，三是尽量让话题有些意义，四是找出问题的源头或症结，不无病呻吟。
眼下侃房价的文章，仁智纷呈，精彩不足。讨论房价是涨还是跌没有任何意义，而且，总体趋势看房子作为保值为主的投资对象在目前的中国肯定是上涨的，况且房子这种投资物非常容易评价风险所在。
首先要分清楚国家对房价的敏感主要是防止经济过热投资过猛，再一个就是出于深度调整经济结构的考虑，还有一个就是开发商的原因，大家知道资源价格近年来涨幅不小，但与房价涨幅相比还是小巫见大巫，让开发商找到无厘头当然会赚点额外的。
可以这么说，资源价格的全球性调整是国家未必仔细考虑过的，这是一个附加因素，国家对房地产的调节一直进行在，不过力度有大有小，执行也有打折扣的时候。国家的根本目标还是让经济总体发展更趋稳定而非突飞猛进。紧急出台的清理土地增值税就是对抗开发商滥用资源价格因素提升房价所为。
从国家的调节思路看，基本上借助于传统的经济杠杆，如税收，如金融，如市场准入，如资源供应的市场化等等。
再回到主题，既然要抑制或稳定房价，由于成本在开发商的心里，所以平抑房价的源头应该在开发商这端。按经济学的解释，物价上涨一是控制资源供应或提高资源价格，在房地产而言就是土地；二是囤积居奇；三是附加成本过重如税负等，在中国还应该加上官员寻租一块的隐型成本。
如同当初处理三角债与不良资产一样，只有国家作为主体参与到开发过程或变相参与到开发过程，才能平抑房价。实质是由政府稀释市场供应量与供应结构。
当国家通过政策通过自己所能控制的开发主体改变了市场上产品的供应量与供应品种，自然开发商也不敢囤积居奇，而且巴不得尽快让空置产品脱手。问题出在国家一方面围绕经济适用房限价房和廉租房做住房保障的文章以平衡百姓的怨气，另一方面紧缩地根，让存留地项目瞪着眼睛赚取大利，国家无论加大哪方面的与开发商关系紧密的成本项目，最终负担都将会转嫁到老百姓头上。新近国家还打算抑制投资性购房，加上不断调整的利息因素，这些实际是推动房价上升的因素。
明白点的说，国家应该暂缓土地资源重整和供应这块，提高需求这边的实际购买力而非理论购买力，强化历史遗留问题的处理，甚至对历史性项目进行限价，在这些条件综合作用下，老百姓可以激活被迫延缓的购房行为，二来消化的是历史遗留项目以及国家稀释市场供应结构与品种推出的带公益或行政干预性房源，当开发商那边只打雷不下雨的时候，调控的目的自然达到了。
还有一点就是老百姓搞通胀能力远小于企业与国家的类似能力，所以光提高工资收益于事无补，税负问题似应认真评估再行实施。
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