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楚芸对房地产市场的一家之言
(2007-02-22 02:14:26)| 分类： 我思故我在 |
深夜的思绪随风而动，作为一直关注关心并为之奋斗的房地产人，力主从好的方面为中国房地产的发展出心尽力。如果有所挑剔，有所指责，有所愤怒，有所出位，也主要是国人的本份，大家本着和谐大局去建言。牢骚太盛防肠断，风物长宜放眼量。
中国房地产市场的发展也应该属于中国速度。从国家治理整顿宏观市场，清理国有股权，重塑股市形象，适当运用经济杠杆等方面的经验和气魄看，房地产的春天委实刚刚来临！
第一个依据：中国房地产当前处于初步的粗糙的买方市场格局。而在同类国家不动产市场进入买方市场至少需要十至二十年的时间。中国真正的房地产市场发展到今天不到十年。
第二个依据：整个楼市与老百姓相关的住宅价格层次分明，并无泡沫之虑。深、沪、京、穗整体加权平均住宅均价尚未突破八千元大关；紧随其后的连、津、无锡、苏州、南京、成都住宅加权均价不到七千元；房价与身份差异甚大的武汉、南昌、重庆、西安、兰州、长春住宅加权均价不到六千。按GDP及官方公布的上述城市的房价收入比，剔除掉流动人口以及不当进入收入统计范畴的部分人才资源因素，上述一类城市的住宅均价突破万元尚有二千元之距；三线城市的住宅均价中，武汉还到三千八，南昌类似，长春不到三千五，均存在较大的上扬空间。
那么，当前的焦点问题是如何产生的呢？
首先看问题到底是哪些，归结为：老百姓感慨住宅保障不力，国家的倾斜优惠利好到不了老百姓的身上，而从官方统计的数字看，各地房价尤其是主流城市房价被认为“虚高”，而国家的宏观政策不可能按城市颁布，产生了不该调与控的城市被控制了，该好好加大加强调与控力度的城市恰恰象马后炮，不动根本。如是产生了些怨言，再加上中国政府以前并未重视土地级差的论证确认，产生诸多的寻租腐败行为，助长了老百姓的怨言。
国家的态度，国家管理房地产的程序、组织体制、动用的调节杠杆等将事关近期热评的新政是否有效和产生预期效果。
从经济学的角度分析，中国房地产的市场空间不用估计，生育高峰婚姻高峰就业高峰经济持续高热等必将产生大量的新晋购房者，加上持币待购的投资投机阶层，再加上普通百姓中的无房户与欲改善居住条件者，再加上城市化带来的新晋城市公民，再加上卫星城与主城因为市政及交通条件发生质变产生的流动购房者，需求量不存在任何问题。
再看目前的产品供应，自十六大以来城市化被提上议事日程后，各地城市百分之八十调整了中长期城市规划，并结合政绩工程，假借中西部开发或重点开发，围绕开发区发展区特区做文章，土地供应呈两位数增长，如同易宪容老师所讲，因为盲目于城市的扮靓工程，尚未来得及厘清土地供应的核心问题即使用权界定问题，既未重视土地投入问题也未重视土地的产出问题，带来的结果是：与政府有关系的开发商低价或超低价大理囤积土地储备；因为完全货币化的房地产市场及住宅消费的羊群效应，出现了购房高峰，使得大部分城市的过度产品，泛滥型开发，纯居住空间开发均有行有市并全部出手，换来了资本的原始积累；地方政府因为绩效及收益原因放任了新增用地的部分权限，如部分城市的开发区相当第二个政府，也可以出让国有用地并主持开发宏观方针的审定，助长了言必搞开发的热潮，其实房地产开发是一个复杂的系统工程，要想输出好的产品相当艰难，但因为老百姓的购买识别水平有限，中介商的推波助澜，仅完成空间功能的“对路产品”大行其市；同期的股市大量移出资金投机于房地产……最终使房地产市场迟迟进入不到买方格局。
加进一个重要的背景，老百姓对卖方市场实际是认可的，也是被动接受了，持续至今，大部分购房者还只能在户型面积、景观感觉、外观及行销所给人的假象、促销效应中找到自认为合适的产品。
上述综合作用的结果就是，开发的房子不愁卖，开发商愁的不是房子是地皮；老百姓大部分时间给予了反复的自以为是的比较，大部分精力放在了如何愁钱及比较价格方面，大部分心思放在了埋怨政府保障不力上。地方政府因为增长速度大喜过望，无精力过问财政结构与税源检修，统计部门因为压力或利益驱使，上报的基础数据也是以开发商为准，国家实施调控所依据的信息掺入了一定的杂质……从而，在房地产的大车高速行使，想要突然刹车谈何容易？
强行刹车也存在巨大的惯性作用，始料不及的是紧跟而来的房奴大军，突如其来的财政紧缩，税收收益分流等改变了决策人的心态，改变了购房者的心态，改变了开发商的心态，也必然改变房地产市场的本来面貌……
当务之急，必须在调控的组织体制、调控的分步与责任划分、调控对象的确认与调整、调控手段运用，调控重点的权力下放，调控效果监督控制反馈等方面条分缕析。
调控的组织体制指的是到底哪些部委单独还是系统实施调控的问题。去年就发生这个部门调控辖下能指使的部分，那个部门也发文进行所谓的调控，并存在一定程度的雷同。当年清理国有资产有国资委，能否来个房改委呢？
调控的分步与责任划分是联系在一起的一个问题的两个方面。分步是指在对房地产市场清理出主体调控对象即住宅部分以后再清理相关的物产调控；责任划分则不能一刀切，土地储备与土地供应分离是必要的，但土地级差评价与土地投入成本评估（含土地功能规划）则不应该是某个单独部门所能决定的。但落实的主体都应该是地方政府而非中央政府。目前权限往省一级回收其实于事无补。
调控对象确认与调整方面，一是并不是所有城市所有方面都要调控，除上述土地资源价格与供应体制外，税收杠杆的运用，权限分配，对住宅保障对象的确定，住宅保障政策的制订与实施，产品（含二级与三级市场）交易市场管理及是否纳入税收调整，各类机构准入管理等方面应该是重点研究对象与调整调节的主要方面。
调控手段重点权力下放三个问题，主要方面在于解决信息不对称的问题、地方政府行政调节的方式方法与实施范围确定等方面。一种思路是，统计的大类指标由中央控制，具体细分指标及口径由地方统计机关按互相交流的形式沟通形成，房地产上游即土地供应完全市场化，并定期公示，监督调控效果的权限收归到上一级政府。现有的问责制有一定的可行性。
以上是就事论事。其实，调控及宏观管理是一个系统。国家还应该研究研究系统调控的问题，至少包括工资及收入分配/金融调控/最低社会保障/历史存留问题的专门解决方案等。
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