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对易宪容老师土地宏观调控新政核心是界定土地使用权一文的偏见
(2007-02-22 00:31:14)| 分类： 我思故我在 |
看了一下易老师关于土地宏观调控新政的核心是界定土地使用权.
所持的观点,所引用的立论论据均是正确的.本人长期在基层工作,也在思考这个问题.本人认为,易文的意义不言自明,但隐含的一个大家不敢触及的核心是,关于土地使用权价格的确认问题.
以笔者所呆的武汉看,整个武汉市的土地收购价格是如何确定的呢?是由几家经过竞标确定的中介公司提交相关分析报告,再由中心最后定夺.这本身就是对土地这个妈妈的不够尊重.
其一,中介公司的评价方法严格遵守了资产评估理论中所给出的几个计算式方法,并结合地块所处的土地级差确认\历史开发累计项目土地成本换算\土地增值现值确认\城市化政策所带来的附加值分割等进行调整计算获得.
其二,土地中心所依据的城市化政策具有很强的可变性,并且地块级差的确定鲜有专家参与,很不科学.曾有一块临湖的地块碰巧本人参与了其土地价格的论证,笔者也按照教科书的方法结合所谓的市场分析与因素调整,当时给出的上限购买价格是六十七万元每亩.巧的是,深圳一家专业开发商也派了团队进行了为期两年的市场调查与论证,得出与本人一样的结论.是英雄所见略同吗?事后,该开发商如愿了,政府当时对这块地的潜在价值有一项重大的规划政策因素没有考虑进来,因为该项政策是土地被拍卖以后产生的.该地块拍卖成功后一周,武汉市调整了该地域的土地级差,仅此一项每亩地的地价上升了近四十万元.
其三,现阶段各城市对土地级差的研究是空白,土地级差如何来呢?据笔者所知主要依据现时地块周边市政现状结合未来城市规划走向类比确定,既缺乏对土地二级地租的考虑,也缺乏对同一地域地块整理成本的综合测算,如果合理科学测算,则涉及到易老师所讲的"土地使用权的界定问题".
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