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中国房地产缺点什么……
(2007-02-21 00:29:30)| 分类： 中国情绪 茉莉记忆 |
中国房地产经过近三十年断断续续的发展，如今有了自己的市场，有了自己在国民经济中的地位，有了自己让人记忆的地方，也同时有了诸多不同版本的说法。
总体而言，中国房地产的发展与大多数国家一样，趋势是好的，过程是曲折的，前景也是光明的，按照生命周期理论以及全球房地产发展的经验估计，还应该存在着近二十年的美好光阴。为此，地方政府建设城市的积极性提高了许多，中央的财政收入成倍增长，一度房地产成为了扩大内需和国内最强劲的经济增长点。
然而，如同市场经济在中国的发育一样，中国房地产显然营养不足，这种不足带来了中国房地产的诸多特色。其实，任何市场要素，包括土地，均应该接受市场调节和市场规律的检查与检阅，存在客观上的优胜劣汰。截止目前，中国房地产还不存在优胜与劣汰的问题，九五寒冬不过是经济软着陆的帮凶而已。
那么，仁者见仁，智者见智，谁也说服不了谁，其实，我认为，中国房地产之所以让人欢喜让人忧，主要是供应商即所谓投资商开发商或发展商们，并没有把房地产当做一种事业去做。我们知道，办企业最主要的目标在技术层面看是生存、发展和持续过程中的赢利，但从非技术层面而言，企业最主要的目标则是品牌化，而实现品牌化的主要途径则是实现产品的标准化和个性化。从房地产这种产品特点看，不外是一种建筑外观与适当环境的融合，从而提供给买家的一定空间。从这个角度思考，将得出产品同质化的结果。
而实际上，不同地域，同一地域不同地段，甚至同一地段不同项目，给消费者带来的感觉、功能、使用上的便利程度、所能做到的服务、持续过程中的满意程度等等均有较大的差异，即市场上的这种产品如同其它商品一样存在差异化，这也是万科为什么持续领跑中国房地产的主要原因。
研究一下这种差异，实质是开发理念的差异，开发理念的差异又来自于开发商的开发能力。当下中国房地产缺乏的不是资金、技术创新、行业标准、产品规范，而是开发商水平参差不齐，而政府在开发企业管理方面缺乏理论支撑，从而不能让市场的一般规律在房地产的领域内发生或发生那么一丁点。
一个主要的现象是，搞房地产赚大钱并不要什么特殊的才能，但要关系、要眼光、要有投资来源，这些只是广大开发商的一口之词，隐藏于其背后的经济学解释是信息不对称，如有的开发商与规划部门关系紧，知道哪块地的未来，当然就具有我们通常所讲的做生意的“眼光”了。
事实果真如此就好办了，完全实现土地资源价格的市场化、土地资源供应的市场化，土地资源收益的市场化、土地地租评价的规范与垄断化。大家在平等基础上竞争，能否得出结论拼资金呢，显然不是，许多做大做强了的所谓品牌开发商，包括万科，只是在一种不成熟的市场中领先了一步。
中国房地产最缺乏的是文化，一种渗透到开发产品中的企业文化。许多开发商会提出自己的企业文化有了，而且不错，如万科只做住宅，并将住宅产品部品化、标准化、专利化；如SOHO所讲的只开发商业地产；如金地集团的科学筑家。这只是一种品牌引导下的错觉。实质上，开发项目中所渗透的文化，除了目前所讲的主流人群定位前提下的诸多如功能如建筑或产品细部等，更主要的还要归结到马斯洛的需求层次论上，在这种意义上，过度产品是存在的，江小涓讲没有浪费就没有生产力，是对的。
中国房地产所缺乏的文化包括哪些方面，如何做，
大约的方向如下，
其一，群体文化。项目开发首先要研究的是群体文化，他不是简单的目标客户定位能解决的问题，而是项目周边及其销售覆盖面折射出的既定一群人。他们对住、住的环境、住的配套、住的管理与服务、住的未来置换便利程度、住的直接受益人圈子变化等等方面是研究项目面临的群体文化的重点。
其二，社区文化。无论项目大小离中心城区的远近程度，都应该存在一个社区文化。不能因为所开发的项目是独栋建筑就忽视这个。社区文化落实到客体就是围绕居住者未来生活需求提前安排项目的配套，为什么现在有的社区车子管理不好，是因为当时没有考虑这个，为什么有的经济房现在变成了写字楼呢，那是因为当时开发就留下这处余地，开发商因为自身能力问题没有科学论证项目的主体功能定位。市场一热让其侥幸成功了。
其三，地域文化。经营房地产的都有这个体会，没有在一个地方呆上几年说不出这个地方的特色，要么就是罗列一大堆的文字来概说。为什么呢，居住的风水是因为栖居于这里的历代的人们，养成了独特的地域文化，朝向就是一例，还有没有其它呢，比如在武汉，后湖在近代是个歌舞升平的地方，其开发项目的最主要用途当然是居住为主兼顾卧城的娱乐休闲消费商业，你非要在这个地方建筑高楼大厦，除非是因为价格好，在完全买方市场格局下很难成功。
其四，亚文化。一个让人留下口碑的好项目，存在自己的亚文化，即由产品空间、居住环境、服务内容与服务成本、配套设施利用程度、入住率、入住人群在此聚集的方式、时间长短、消费水平等诸多因素浓缩集变产生的，能产生人居与人聚效应的，满足按市场要求进行消费的良性循环的共生组织体。也许你会举例说许多项目被称为富人区，许多项目配套已经做的够奢华了，其实，注意上述几个定语，配套设施在经营但不是项目购买者在消费，有什么意义呢？之所以现阶段尚未产生大的矛盾，是因为目前的阶段仅仅是居住的初级阶段。老百姓是购房主体，他们是在完成生存需要，所以被称为房奴。
其五，科技文化。这方面国家与地方都做的比较好，国家对环境的可持续发展、对环保标准的贯彻实施、推广资源节用、强调城市化中的合理规划协调、分步推广标准化住宅等，体现了大家在这方面的贡献。如果说中国房地产有文化一说，健康住宅也好，生态住宅也罢，抑或绿化住宅，都仅仅是科技文化的一部分。
理解中国房地产开发的文化一说，就不致于去花精力控制开发产品的细部结构，就不致于去控制开发者的开发成本并强行要他说出来，就不致于将全民的土地让地方政府乃至私人个体去控制和拥有。
国家要控制的是土地资源价格与供应信息，税基税源与税负，交易市场建设，国家标准的实施，调节类杠杆以市场为主，行政为辅。
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