近期各路精英就江城房价走势进行了热烈的讨论，精彩纷呈。其中主流观点认为，未来江城房价将整体趋涨，其主要依据是武汉目前与其本身大都市身份并不比衬的住宅市场供应水平，尚须三至五年时间的发育与成长。

笔者认为，伴随我国加入世贸大家庭、货币分房政策化、非竞争性领域适度引入外资、经济跨国化进程加快，制约房市发展的“房贷瓶颈”即将解除，房价市场化必然提升武汉市场住宅发展水平，加之精品住宅异质化，房价上涨在所必然，与此同时，老百姓购房将更轻松。

现阶段制约住宅金融市场化发展的主要因素是：

1．  产权证已成为现行政策制约银行房贷规模扩大的最重要瓶颈；

2．  二级市场不发达，遇到还贷风险时没有处置抵押物的通畅市场渠道；

3．  分段调整的利率政策虽可规避利率变动风险，但间接抑制了利用房贷本身的投资意义；

4．  新旧房买卖过程中的时间错位未得到有效的金融服务，信用资源限于一级市场所购住宅而非所住住宅；

5．  信用市场化手段单调，仅依靠利率与贷款期限的优惠不足以开掘房贷的市场潜力。

从国家积极财政政策的实施背景及持续时间、国家运用金融手段与财政政策互相配合的程度、外资对金融、房市的逐步介入诸方面分析，上述制约因素将一一解冻。

其一，利率趋减乃大势所趋，亦是实施积极财政政策的必然结果，此举必将刺激住宅投资市场；

其二，从国家税费改革思路看，可以预见购房者未来用于还贷的本息收入将有一定的所得税减免；存够一定期限的存款本息用于直接还贷将有一定的利息税减免；低收入家庭购经济适用房，将获得一定程度阶段性免息优惠。针对购房者的上述需求，住宅有效供给的层次将会更加丰富，价格落差将逐渐回归正常水平；

其三，二级市场逐渐成熟可带来贷款方信用资金运用风险、消费者还贷风险的大大降低，并且，由于二级市场对一级市场的支撑，换代住宅将成为发展中的武汉房市建设的主流。据国际国内发达地区经验，小康住宅的平均价格为年收入的3－6倍，涨价不会带来购买力的亏绌。

其四，供应商的盘整将促进二级市场的逐步繁荣，然后银行更会利用现有信用资源将服务对象扩展至二级住宅。当购二手房可考虑按揭时，购房群体的膨胀必然促进房价趋升，而购买压力会通过金融、工资杠杆缓释。