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出品 | 搜狐智库

编辑 | 袁昌佑

9月7日，住房和城乡建设部就《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称“意见稿”）向社会公开征求意见。意见稿提出，出租人将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款。

东北财经大学国民经济工程实验室研究员刘正山对搜狐智库表示，我国现行法律实际上并未禁止居民居住地下室。“既然普通居民可以居住地下室，就不应当禁止出租地下室，罚款因此也肯定不合理。”

刘正山说，除了农民工之外，租住地下室的群体还包括刚大学毕业的学生、初期创业的创业者等。这些人有可能成为未来社会的中坚力量，只是因为收入限制而暂时居住在地下室。政府应给这些低收入群体提供保障房，解决他们的居住问题，否则就应当允许他们选择价格相对合理的出租屋。

易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，意见稿提出的处罚措施是较为严厉的做法，体现出政府对于稳定租赁市场的导向。但值得注意的是，该惩罚措施针对的仅仅是出租方，并不针对农民工等承租方。

意见稿还明确，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

刘正山认为，当房屋租赁市场供求关系平衡时，房租交由市场调节即可。但在多数情况下，市场会失灵，因此房屋租赁市场的确需要调控。

刘正山介绍了德国调控房屋租赁市场的经验。德国城市的房租价格表由市政府主管的市政建设部门、房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料确定。如果房租超出了房租价格表上制定的合理价格的20%，则被认定为超高房租，出租者也将收到巨额罚款。

“德国的行业组织是真正的第三方，并非政府的附庸。”他说，租金管制不应由政府单方面确定，而应由政府、出租人、承租人和行业组织等共同确定。

严跃进认为，政府应在房租方面补贴低收入者，将该群体承租的房租价格下调并稳定到其所能接受的水平。而对于市场化运作的房屋租赁市场，监管则应以防止房租上涨过快为主。政府根据不同的房源性质，制定分类调控的房屋租赁市场调控的监管机制。