停贷政策未出台行情正渐变
(2013-10-17 11:12:14)
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近日，中国人民银行新闻发言人就房地产信贷政策是否有调整问题回答记者提问时指出，“从货币信贷政策角度，主要是继续贯彻落实好差别化住房信贷政策，积极满足居民家庭首套自住购房的合理信贷需求，不断加大对中小套型普通商品住房和保障性安居工程建设的支持力度，这个政策方向没有改变。”
如果从市场的角度看，虽然并没有出台停贷政策，但是住宅商品房市场的行情正发生渐变。变与不变有相对性，坚持不变的方向，必然发生可变的市场结构、市场行情。
从货币信贷政策不变的角度讲，有三大方向，
一是房地产贷款继续保持快速增长态势。9月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额14.17万亿元，同比增长19%，增速比各项贷款增速高4.7个百分点。其中，个人住房贷款余额8.7万亿元，同比增长20.9%。前三季度，累计新增个人住房贷款12492亿元，占各项贷款新增额的17.2%。
二是保障性住房开发性贷款继续快速增长。9月末，全国保障性住房开发贷款余额6863亿元，同比增长31.3%，增速比住房开发贷款增速高16.8个百分点；余额占全部住房开发贷款的26.9%，比2009年末提高了22个百分点。
三是主要支持居民购买首套自住房的贷款需求。前三季度商业银行新增的个人住房贷款中，首次购房贷款占比达到76.5%，也就是说，超过了四分之三的个人住房贷款是首次购房贷款，客观上抑制了投资需求。
由此可以看出，保障性安居工程、中小套型普通商品住房建设和居民家庭首套自住购房需求是政策“鼓励和支持”的对象，这种鼓励和支持必然对中高端商品房市场产生影响。
对商品房供需市场的影响是：
一，限贷.对二套房的利率不予优惠，对二套房以上购房人不予信贷支持即是停贷。
二.限购.认房认贷政策依然误伤拥有首套房人的购房行为，如某一家人原来购有20平米住房，近年来有了一点积蓄，准备动用公积金再购一套90平米以下宽裕一点的住房。如果享受首套房贷待遇就能提前改善住房，如果认房就是二套房贷待遇。
三.限价.对房价进行限制实际是名义性的，诸多组合政策对房价上涨起到对冲作用，挤掉了房价上涨的不合理因素。
四.税收政策.对不足五年的房产交易征收20%增值税，实际上加大了民间散售的交易难度。
五.对持有环节进行房产税收试点为市场释放出政府要改变“市场现状”预期信号。
六.对宅基地流转的争论，正动摇土地增值部分的分配结构，从而影响住房的成本结构再调整的预期。
以上讯息并不是空穴来风，组合并综合看这些因素，必然对市场产生影响，除了人们认知的“商品住房归市场，保障性住房归政府”的社会分工以外，二者之间的相互影响必然在市场上有所反映。
近年来，上述这些前所未有的因素特别是差别化住房信贷政策的实施，表面看对市场并没有伤害，但是中高端市场没有政策鼓励，其市场威力必然减弱，一强一弱的市场动力因素对冲，即使高房价继续存在下去，其市场影响力及号召力正逐渐削弱。
我认为，个人住房贷款市场先行变化了与之相联系的商品住宅市场必然出现变化.实际上当前的市场交易无论从交易内容、交易结构、交易对象都发生变化。虽然市场行情依然出乎人们预料，但是这些都是市场的过渡性的反应，市场人士已经适应新的市场变化，这些变化并未伤及市场参与主体，恰恰让非市场参与者摸不着头脑。
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