房地产不能被误读误解误传

     认清什么是房地产，才能保证房地产业均衡发展、健康发展、科学发展。房地产业也有发展结构问题，有资源配置问题。住宅只是房地产的一部分，商品住宅又是住宅开发的一部分。面对商品住宅的高房价没必要大惊小怪，商品住宅市场即使被稳定在一定范围内，但住宅开发空间依然巨大，房地产发展空间更巨大。

     全国经理人联盟秘书长杨乐渝在微博上说：“什么叫房地产，既不仅仅是土地，也不仅仅是房子，房地产是土地、建筑与城巿、产业交融互动，共生共荣的增值资产，是承载、培育和促进城巿和产业发展的基础平台、服务平台和资产平台。这些年调控政策的屡屡失误，根本原因在于对房地产的本质缺乏认识，简单地把房地产与商品住宅划等号。”这是业内人士的清醒而全面的认识。

    普及房地产知识，正确认识房地产的内涵及外延，厘清人们对房地产认识上的偏差十分重要。

    许多是是非非源于对商品住房的认识有偏差，站在一个小小的圈子里，把住宅开发与商品房开发混淆起来，把住宅开发与商品住宅开发等同起来。其实商品房包括商品住宅和非商品住宅，住宅开发又包括保障性住房开发与普通商品房还有高档别墅开发。一是，谈房价容易把其他住宅价格混淆起来；其次，商品房价格与住宅商品房价格有区别，如果笼统说商品房价格，等于把影响经济的因素与影响民生的因素混淆了；第三，把土招拍挂最终价格当成土地财政收入，把土地成本支出与财政实际收入混淆起来；第四.把土地一级开发与土地再开发利用混淆起来，将开发成本与开发利润的界限模糊起来。

    从宏观角度看，房地产开发、房地产市场又专指城镇国有土地上的开发行为，广博的国土并不代表用房地产市场的办法来开发，开发商所开发的房地产不过是局部而已，开发商所开发的住宅开发更是星星之火而已。另外，目前只听说有小产权房开发建设，还没听说集体土地上有房地产开发、商品房交易、商品住宅交易。

    从市场角度看，人们往往将房地产调控与抑制住房需求、打压住房的开发商划等号。其实调控的核心是调，表象是控商品房的房价。通过调控调整商品房需求结构、供应结构，通过住宅商品房房价反映市场梯度行情及投资方向，进而反映房地产业的发展状况。

    房地产是土地、建筑与城巿、产业交融互动基础平台。看了几个楼盘就批评所有开发商，走了几个城市就惊呼房地产已经不是国民经济的支柱，学一点西方经济学就认定住宅商品房如何如何绑架国民经济。如此“小目光”容易遮挡人们判断房地产市场的大视野，把人们的认识引入“看不懂”行情的迷途。土地、建筑与城巿、产业等多领域哪个能离开房地产业呢。城镇化更需要土地、建筑与城巿、产业等多领域共生共荣，房地产不发展城镇化无异于海市蜃楼。

    房地产是承载、培育和促进城巿和产业发展的服务平台。分散的土地资源、工业产品资源、消费品资源还有涉及的人力资源，通过房地产的开发或者叫“组装”搭建了资源聚集的平台，实现了多种资源的有效组合，其社会发展效益更加明显，可以说房地产的发展等于社会生产力的发展。

    住宅商品房不是住宅业的全部，住宅业也不是房地产业全部。也可以说房价只是商品住宅的价格表现，不是住宅或非住宅房价的整体描述，更不是房地产价格。描述房地产、商品住宅、住宅、商品房对国民经济的的作用一定要分门别类。如果描述商品住宅价格是不是有泡沫、是不是国民经济的支柱作用一定要客观，我理解任何官方表述房地产的作用、发展甚至调控不是专指商品住宅的。小小的商品住宅无论开发规模、发展速度都不足以成为判断房地产走势全部理由，这不过是用一定资本做一点国家重点要做的事儿而已。

    房地产业对城镇化一定具有基础性的作用，城镇化给房地产业发展带来的机遇不容回避。至于用什么方式、什么手段、重点投入在什么区域、怎么发展房地产业，与人们诟病住宅开发商、抨击“房地产泡沫”绝不是一回事。

    有个成语叫“谈虎色变”，舆论如果把什么经济现象都与住宅商品房类房地产挂钩，这是不对称或不充分的推理。一提商品房价格就联想将要发生房地产泡沫、危机、就想到房地产调控.....。这种认识偏差误导社会、误导购房人、迷糊了许多决策人，挑起了许多人的神经，这种现象源于房地产被误读误解误传。

    房地产业前景光明，房地产发展空间巨大，房地产市场潜力无限。商品房市场只是房地产的一部分，商品住宅又是商品房市场一小部分。如果认识房地产在城镇化的巨大作用，切忌只联想住宅商品房市场的开发、切忌只推理住宅商品的高房价的负面影响。住宅商品房市场、住宅商品的高房价只是房地产的表象之一。