土地开发对房市的影响

    我国的土改始终不是彻底的“革命”。虽然在国家法典和文件中都找不到土地私有的规定，但在实践过程不能否认私人拥有土地私有的现象，许多老百姓依然拥有祖辈留下来的土地。在城市化和城市拆迁改造过程，这部分拥有既不是国有、又不是集体所有的土地财产搅动了土地市场，进而让房地产市场的房价、收入比等等所谓的“理论”常识判断失灵。

    我们所说的是这部分拥有既不是国有、又不是集体所有的土地财产就是指农村宅基地、城市祖辈遗留的大宅院、被拆迁征用的自留地和承包地。应该说农村农民有“私有”土地财产，城市居民也有“私有”土地财产，城乡结合部农民、居民有混杂的“私产土地”。这些财产如果在城镇化或城市拆迁过程被占用，不得不考虑拥有者的巨大财产损失和失去土地的心理失衡。

   虽然宪法规定了“城市土地属于国家所有”，实事求是的讲城市的宅基地并没有进行“土改”，农村的自留地、宅基地的私有的“尾巴”也没有割掉。

   当城市化或房地产开发需要此类土地的时候，是“征用”合适还是“补偿”合适？不得不牵扯土地财产归属问题，这种非驴非马的特殊土地所有方式及其征收方式，对房地产市场和土地资源配置的问题是教科书没有，也是实践过程存在的现象。因此，城市建设过程，城近郊农民的住房改善、部分城市居民搬迁都不能用房价收入比来衡量，这是一种因财产继承、国家财产补偿所得而获得的房屋新产权制度下的“新产权”。

   城市化或城市改造过程需要解决的是老百姓认为的“私有”土地问题，如果被征用起码应该补偿其土地使用权而不是以国有为名无偿占有其土地财产收入。历史问题是需要历史地看待，同时商品房开发过程这种财产置换是难以用房价收入比来衡量。

   土地开发对房地产市场有重要影响，不仅仅是国有土地、集体土地之间的流转问题，也不仅仅是土地招牌挂问题、还有大量的私人持有的土地的归集、整理、征收问题。用要么是国有、要么是集体所有的土地问题解释房地产开发的实际问题是僵化的，可以不承认土地私有现象，但不能漠视确实私人持有土地的权利。