非住宅市场孕育发展机会

     当一轮以开发住宅市场为特征的建设模式进入转型的时候，非住宅类地产包括产业地产和公益地产的发展孕育着机会。非住宅地产处在发展的第二轮发展周期时期。

     第一轮产业地产实践告诉我们，当经济起步时候，产业地产包括工业地产、商业地产、旅游地产的开发至关重要。三十年前，深圳一声轰鸣的炮声，揭示了城市建设的开始，以开发区的工业地产、商业地产、旅游地产建设为标志的开发建设，揭开了改革、开放、搞活的经济发展大潮。

    90年代初，掀起的第一轮产业地产发展热潮，为住宅市场的大发展提供了原动力；新世纪前十年，经过住宅市场高速、畸形的发展，以消费为目的的住宅投资面临平稳转型，同时，第二轮以开发区的工业地产、商业地产、旅游地产建设为标志的开发建设，打开了高速稳健的发展油门。

    住宅与非住宅是房地产两大类产业，不同市场运行方式不同。非住宅类市场最需要市场、计划多种手段。体量大的市场去做，体量小的计划做。市场反映的含义也不同，“高房租”对住宅来说意味缺少保障房，对非住宅来说意味对实体经企业的活力的阻止。以写字楼经营为例，如果说给富人提供房适宜市场化，给中低收入者提供住房适宜公益性的计划行济手段,那么写字楼经营相反，整栋出售适宜市场化，分割出让给中小企业适宜计划手段。

    写字楼开发、厂房开发、旅游地产的开发与经济活动和产业链条的形成有重要意义。商业地产既与生产力布局相关，也和宏观经济有关，开发商的开发经营切不可采取要么市场一种方式、要么计划一种方式。产业地产的供给与大中小经济体需求适应的方式才是好方式。出租、大体量出售、分割出售，都是必要经济手段。只是需要严密计划而已。

     以写字楼为例，写字楼的销售有整栋出售、分层出售、分室出售，在写字楼市场需求是多样性的，大中小企业需求不同，不能拘泥整栋出售一种。分割出售更加有利于有活力的中小企业成长。    

    写字楼开发商对应的是企业需求和投资者需求，持有和销售两种模式都可以用，关键看定位。持有太累，从事出租、物业管理一条龙经营，对开发商来说难以实现持续经营；销售符合持续开发、经营的开发商。

    就房地产市场来说，住宅类和非住宅类市场对宏观经济都有重要影响，一个是开发住宅以拉动消费，一个是启动非住宅开发以拉动生产与经营的消费。

    无论“国十条”“国五条”“国八条”这些政策措施主要指向住宅类市场，当住宅类市场面临较大调整的时候，已经沉寂多年并经过充分消化调整的非住宅类市场面临巨大发展商机。

   消费拉动生产，生产又带起消费升级，任何事物都会有循环往复的运动。住宅与非住宅市场虽然同属房地产市场，但是冷暖交替的规律是不会消失的。

    可以说目前，非住宅市场面临巨大的市场发展机遇。