读公租房房价标准看房地产大势

    7月29日，北京市住建委首次公布了三个公租房项目的成本租金，每平方米每月二三十元的租价，让一些人士略略恐慌和担忧。其实，公布公租房住房价格水平对市场的影响不是孤立的，所公布的价格标准其实是一种对未来市场判断的结果。

    据公布的公租房信息称：北控集团、市公安局、丰台区黄土岗这3个公租房项目已于近日开工。三个项目初步测算的成本租金也一起公布。石景山区京原路项目初步测算成本租金22元/平方米/月，而当前周边市场租金则为25元/平方米/月。朝阳区王四营项目初步测算成本租金22元/平方米/月，当期周边市场租金为25元/平方米/月。

    公布公租房租金只是一种预期。现在左右租赁市场的房源以“私租房”为主要市场，“私租房”的租金水平没有福利因素，租金所反映的价格水平完全是“自由落体”。公租房上市至少需要一年以后，公租房的租金水平能否主导市场，关键要看上市的数量与公租房在市场的比重。从公布的数据看，初步测算的成本租金是未来的“成本”，公布周边的市场租金水平是当前租金行情，其成本含量是以前的投入成本，而且是以“私租房”为主。两种租赁房源，放在一起意在给人一种预期，也宣示了公租房并非“免费蛋糕”。

    公租房的对象不会是清一色，能否“住得起”公租房也需要理清对象。从需求群体分析可分出几种可能的客户。一是有住房公积金但“买不起”商品房的工薪阶层的群体。二是没有公积金靠工资收入支付租金的打工群体。三是靠微薄收入或生活救济金的无房户或住房紧张群体。四是有固定职业的外来打工人员。五是“住不起”社会弱者群体。

    由于行情所致，私租房可以排除住不起的所有客户，也可能逐步淘汰“租不起”的客户。

    公租房如果用租金成本“门槛”限定租金水平，可能也会失去其福利功能；如果一味强调福利功能，就会在不同类别的客户中出现新的“分配不公”，还有可能使租赁市场出现不均衡状态。

    公布公租房租金即不能说明“公租房”左右租赁市场，也不能说明公租房让客户回到纯粹福利化的时代。至少从公布的公租房资金测算成本看，即使公租房大规模上市也不会搅动租赁市场价格大幅震荡。

    读懂公租房价“标准”只说明租赁市场价格水平的“未来时”，说明公租房进入租赁市场对原有租赁市场起“稳定”和平衡作用。同时，公布公租房测算成本有利于侦查市场行情完善租赁市场。租赁市场的完善更有利于商品房市场的稳定。

    租赁市场、商品房市场及房地产市场的联动关系日趋明朗是房地产成熟的标志。公布公租房价格标准，能够进一步预测未来房屋销售情况会好逐渐好转，至少房屋成本因素的影响不会让房地产的多种价格大幅度波动，也不会造成商品房的房价大跌。