房市的外部环境是调控与改革

     根据市场特征进行房地产市场的调控与改革，是市场人士应该认识的外部环境。近年来，严厉的房地产市场的政策所要达到的目标并非打压房价那么简单，通过各项调控政策实现改革住房供应体系是最终目标。因此，目前，房地产市场调控的结果是实现新一轮房地产供需体系的“改革”。改革是今后房地产业所面临的最大考验。

  一.不同市场阶段，市场特征各异

     短缺市场特征：多数人追逐住房梦想，加大供给是当务之急。由计划手段的二次配置住房体系改革为市场初次配置住房体系，中间经过政策的逐步调控。

    平衡市场特征：“富人游戏”满足富人刚性需求以后，扩散到了“平民”。平民玩不了了，“富人市场”供需相对进入平衡阶段，于是出现追逐住房梦想与追逐财富梦想相互博弈的市场氛围。博弈中必然出现“市场缺陷”，博弈的结果市场远离中低收入或没有收入者，市场运行面临方向性调控。调控结构性供给成为市场供给分流或细分的手段，通过结构调整满足分层消费新需求。

    完善的市场特征：畸形市场造成供需秩序的乱象，协调、平衡市场成为必然。保障生活的住宅市场与保障生产经营的各类商品房同时存在。公租房市场与保障性住房开发填补供给空白。有计划有步骤地推进市场发展是社会繁荣与成熟的标志。

二.不同阶段的市场，政策环境不同

   “罗马城不是一天建成的”，房地产市场发展也是有阶段性的，根据市场发展不同时期，房地产市场必然经历改革调整再改革的路程。理解房地产的政策环境应该从四个方面看：一是“调”，随着房地产市场超常发展调结构应该成为社会共识。在供需博弈的市况下，限制投资投机于商品住宅市场，放开高端市场、规范终端市场、加大公租房和保障性住房供给，满足分层消费的住房需求；二是“控”，适度疏导享受型住房需求、控制投机性需求、抑制投机等不合理需求。制定可调可控的市场规则扬利除弊，限制贪婪追逐暴利的“市场缺陷”的蔓延。三是“改”，通过发展方式的转型，改革土地上市规则、完善商品住宅交易规则、改变投资重点进一步完善住房保证体系、住房供给的市场体系，最大限度满足老百姓住房需求。四是“革”，改变住房单一供需交易模式，采取多种供给方式改变人们住房消费预期，通过完善住房供给体系改变人们对市场狭窄看法逐步将消费理性回归。

 三.房地产市场不断变化，日渐接近房地产发展的社会目标

     通过调整和改革实现居者有其所，稳定民心安居乐业；实现经营有平台，人员流动住得下；实现物流有场所，资本流动有空间。通过“有形之手”和“无形之手”实现社会发展的最终目标。

    房地产市场历经十几年风风雨雨，已经由幼稚逐步走向成熟，由简单供给方式转向多种供给并存的时代。在房地产事业发展过程，调整改革一刻没有停止过，政策始终掌控市场的运行方向，“刹车”、“油门”、“方向盘”始终没有间断操作。

    这就是我们应该理解的房地产市场调控与改革的环境。