远郊区规划项目案例解读与评述

    周六，第八期的商学院聚集了各路专家，用了半天时间举办了管理案例沙龙，大家探讨“远郊区大社区规划手法”进而对案例的开发模式展开了深入研讨。

    一. 天津武清某项目案例：

     ------项目简介----

     天津武清某项目用地位于天津市武清区西南部，总用地规模约7000亩，南北长约 4公里，东西宽约1公里。用地北、西、南三侧紧临北运河，东侧临城市道路，距103国道约1.3公里。项目已做完规划方案设计，由南至北分为三块用地，其中中部用地为项目启动区，启动区约1350亩，总建筑规模约66万平方米，其中住宅建筑面积约60万平方米，公建面积约6万平方米；

武清位于京津之间，京津城际快速在武清设站（杨村站），京津高速在武清有出口（杨村北，高速至北京约40分钟，至天津约20分钟）。未来天津城市轻轨在项目用地设有站点。武清城区有一个国家级高新技术产业开发区。

目前武清当地住宅开发规模较大，市场接近于饱和，典型项目有：

l  保利上河雅颂，住宅为主，存量约65万平米，高层为主；

l  第六城，住宅+shoppingmall，存量约7万平米，多层、小高层为主；

l  京津时尚广场，soho公寓+商业，存量约5万平米，高层为主；

l  北岸尚城，住宅为主，存量约5万平米，多层、高层为主；

l  柴楼新庄园，住宅为主，存量约30万平米，高层为主。

二.解读与评述

    该项目无疑是典型的远离市区的郊区造城的规划方案，给定的条件设定了规划

者既有对当地市场接近于饱和的担忧或可预期的市场风险，又有对位于京津之间和

武清城区有一个国家级高新技术产业开发区，对项目良好的憧憬。一个是微观环境

的压力感，另一个是“两市一区”的条件诱惑感。

    规划者乃至开发商如何客观、理性、更科学规划本案，开发模式如何，如何面

对市场？成为专家们研讨的话题。

    一线城市土地价格高土地资源稀缺的局面，开发商考虑远郊区开发势在必行。

可以说，北京、上海、深圳等城市都会遇到“远郊区大社区规划手法”的问题，说

到底也是如何使郊区城市化的蓝图通过规划与开发更加优化，把远郊区的环境优势

充分挖掘出来。

    从本案4平方公里的总用地规模看，足以值得利用的是交通环境及其水系、临

城、临开发区的优势，但项目开发除挖掘优势外，“有土地无资金”也是项目的短

板，确立规划定位和运作模式成为本案研讨的主题。

    如何通过规划和商业运作是本案成功与否的关键。

    讨论的问题集中到了“政策、环境、市场”等问题上来。

    一是，需要政府政策鼎力支持与扶持。实现4平方公里的规划需要农村人口转移

政策、就业政策、开发政策、环境评估政策等政策支撑。

    二是，环境条件的充分评估。如果把这么大体量的开发设定的功能目标比喻建

设“客厅”“卧室”“客卧综合”三种选择模式，各有优势。

    “客厅”模式：以吸引城市游客为目标、建成旅游、教育、休闲中心综合性商业区以低密

度产品推向市场，由于规划具有第二居所的特性，难免成为“空城”。

   “卧室”模式：以农村城镇化的轨迹，为定居者、为移民、休闲者设定，当地居民上楼为

定位可能难以提升品质吸引休闲者为主难免成为“睡城”。                    

   “客卧综合”模式：是比较好的选择，但是以商业带动还是以住宅带动，开发顺序成为开

发商运行模式成功的关键。

    三是，充分评估市场现状，并考虑今后市场环境变化因素。本案目前的规划还

处在模糊轮廓阶段，充分考虑市场状况有超前意义，可根据市场变化留有详细规划

的空间。

    总之，本案是“两市一区”托起项目，还是项目带动周边两个开发思路的问题。本案区域

住宅供应趋于饱和的市场状况，决定了开发商要采取“无中生有”的策略，充分利用环境优势

开展“造城”式开发。引进的优质教育资源、文化产业资源、旅游、医疗、购物等等商业模

式，开发第二居所为两市一区和县域住宅需求而设定等。

    远郊区规划和建设需要编排一个动听的故事讲与社会。通过市场调研和滚动开

发实现规划目标是本案的关键。